阐释商铺投资社区商铺潜力大

论文导读：的环境，就是要选择居住人口众多的大社区。大社区内人口流量大、消费高，各方面生活需求大，如美发、餐饮、食品店、煤气公司等。第四，一些有特色的社区街铺也值得投资者关注。这类商铺往往是某一行业的聚集地，随着市场经营的成熟发展，其升值潜力也是很大的。投资大型成熟社区商铺价值高消费者对商铺的投资选择主要
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时下，“商铺是金”的说法已经深入人心。商铺以低风险、高回报的特征备受青睐。目前住宅用房的投资回报率约为6%～8%，而商铺的投资回报一般可达到8%～12%，甚至20%以上。另外，购买商铺既可出租又可自己经营，投资方式灵活，符合中国人实用性投的传统理念。
社区商铺成投资新热点
在一些城市，市场的商业潜力有限，商铺数量的短期快速增长容易引起市场的饱和，反过来会影响商业环境，使投资者的利益受损。特别是在一些过度炒作的商业旺地，本身地价高、竞争激烈、投资大，容易造成投资误区。相对于目前的纯商业街区来说，社区商铺的投资值得投资者关注。因为随着房地产业的发展，越来越多的人们搬迁到新的住宅社区，而社区的配套环境也越来越成为人们买家置业的标准之

一、人们衣食住行更信赖于社区的良好配套，社区商铺因此产生出无限商机。

社区型商铺以其自身投资少、回报相对稳定的特点而受到投资者青睐。最新调查显示：目前70%的投资者购买商铺的目的是为了炒铺或转租，仅有30%的投资者买铺是为了自用。但不管是投资、自用还是炒作出租，商铺投资者都必须面临商铺投资的诱惑和风险。如何选择商铺、商用物业，怎样规避市场风险，从而实现良好的投资回报，成为商铺投资人最关心的话题。
选择社区商铺的条件
社区商铺能否做旺主要取决于地点、人流状况及消费群的消费水平。投资社区商铺，要看这个商铺的业态组合有没有聚集人群的综合功能，如消费环境是否优美、消费商品档次和是否合理、娱乐休闲的设施及服务管理是否到位等，即近看交通，远看业态。选择社区商铺还需要注意以下方面：
新建社区商铺机会最多：因为新建社区的居民数将迅速增长，而且这部分人往往工作固定，有稳定的收入。从某种程度上说，他们的消费水平较高，目标客户较为固定，从而给商铺的升值创造了有利条件。
客流量大小：投资者在选择铺面类社区商铺时，需要谨慎判断哪个社区的规模大、哪个商铺位置的客流量最大或比较大，对位于出入口、底层的商铺更应多加关注。
商铺初始售价：投资者应充分认识到商铺初始售价是否反映了商铺现状的客观价值，尽量将社区商铺包装的因素剔除，避免以较高的成交。
便利条件：铺面类社区商铺的“可视性”和方位、交通条件、整个项目的宏观布局都有关连。底层或靠近出入口的商铺的“可视性”显然是最好的，其价值也是最高的。
停车条件：随着汽车进入家庭，投资者必须考虑商铺是否有足够的停车位。
所属项目的运营特点：作为房地产项目的一部分，该房地产项目的规模、定位、面对的主流客户等因素都会直接影响社区商铺的价值。
周边发展趋势：投资者应注意未来周边大型的房地产开发规划，它将推动社区商铺价值的上涨。
社区配套环境成置业标准
首先，不同的社区，商铺的潜力也不同，投资社区商铺收益最多的是一些离市区有一定距离、商业环境不太成熟的住宅社区。由于这类社区住户日常生活购物基本源于自身配套，其居住者到社区外购物消费的机会相对减少，这就给其社区内的商铺带来相当多的商业机会。
其次，这些离城区较远的住宅项目，周边配套设施少，与楼盘同时发售时一般都低廉，这时正是购买的好时机。
第三，选择社区商铺，除了要考虑地段之外，社区环境很重要。这里所说的社区环境，指的是人居的环境，就是要选择居住人口众多的大社区。大社区内人口流量大、消费高，各方面生活需求大，如美发、餐饮、食品店、煤气公司等。
第四，一些有特色的社区街铺也值得投资者关注。这类商铺往往是某一行业的聚集地，随着市场经营的成熟发展，其升值潜力也是很大的。
投资大型成熟社区商铺价值高
消费者对商铺的投资选择主要分三个方面：社区商铺投资、专业市场投资和大学校区周边商铺投资。有研究分析，社区商铺投资总额低、风险小，收入回报稳定，而位于大型成熟社区内的商铺更是具有长线的投资价值。尤其是如果所属社区定位为高端，社区规模庞大，那么其社区商铺的价值将被大大提升，社区规模成长的空间将预示着社区商铺价值升值空间。
与临街商铺不同，社区商铺的消费者主要来自于社区内部，因此对整个社区居住氛围的依赖比较强，这也是大型成熟社区的商铺成为抢手货的原因。社区商铺过去的主要功能是满足一定区域内居民就近购物，但是在现代居住区中，仅有论文导读：方面因素：首先，一方面是商铺租金居高不下，另一方面是投资者热情不减，对此，租户承租前必须考虑社区规模、居住人口的密集度，因为社区规模大小、入住率高低都会直接影响到该社区商铺未来的发展前景。其次，要了解该区居民的生活标准和消费习惯，业主的年龄、收入水平、职业特点等，都会影响该
这些已经远远不够，为了提升居住品质，新建社区必须有超前的新型商业设施，以满足人们日益丰富的消费需求。而这种商铺除了要有方圆内人流量支持外，还要有顺畅的区域内外交通设施，使消费人群能舒适便捷的完成购物、消费过程，从而保持这些人的长久消费意愿。
投资眼光须放长远
一般情况下，人们说到商铺投资，就会将其与回报率紧密地结合在一起，回报率也因此成为不少人投资商铺的首选标准。但是，当一个专业的投资者看上某一个商铺的时候，商铺现时的投资回报率并不是其最为关心的，投资者更为关心的是该商铺所在地的人流量、消费能力、发展前景等。因为商铺的投资回报具有长远性，一个商铺从买入到收回投资，可能需要几年甚至更长的时间，在此期间，商铺的投资回报率会随着时间的推移增高或降低，现时的回报率有时并不具备代表性。
投资社区商铺，社区的发展前景自然是众多投资客所关注的重点。社区商铺投资前景由地段、主力店、发展商、投资时机、人气和消费力等因素来决定。一些素质好的楼盘，加上位于城市的未来发展方向上，这也就为商铺的长线投资价值增加了筹码，其社区商铺即使目前的年收益率未能达到10%，但如果投资者看好其未来的升值潜力，即使是5%左右的年收益率也是可以接受的。
投资社区商铺须加强风险意识
现在，商铺经营“三个月现象”很严重，社区商铺投资本身的经营门槛低，投入资金相对较少，经营者很容易贸然进入：选点上不考虑商圈的成熟度，经营模式上是夫妻店，不懂得现代化管理，这些都会使其投入和收益严重不对称。一些租户在高收益的刺激下投资社区商铺，不考虑商圈的成熟度，业态配比欠合理，结果只能败走麦城。为避免这些问题的发生，要注意以下四方面因素：首先，一方面是商铺租金居高不下，另一方面是投资者热情不减，对此，租户承租前必须考虑社区规模、居住人口的密集度，因为社区规模大小、入住率高低都会直接影响到该社区商铺未来的发展前景。
其次，要了解该区居民的生活标准和消费习惯，业主的年龄、收入水平、职业特点等，都会影响该地区商铺的业态和发展。
第三，要注意区内的业态配比，避免过多同类产品互相冲击市场。以免形成超负荷消费，这样的社区商铺总体经营情况都不会好，最终必然有部分投资者撤退。
第四，发展商、业主、租户之间信息不对称情况较为严重，投资者一方面要摆正心态，社区商铺经营毕竟是满足居民便利性需求，销售情况不是很稳定，是一种维持性经营，不大可能有太高利润；另一方面，投资者最好向专业的顾问公司多咨询，尽可能多地掌握情况，避免盲目进入。
社区商铺租售辩证观
对于社区中的配套商铺，其运作方式不外乎两种：出租和出售。在目前的大多数社区住宅项目中，将商铺出售是主要的处理方式。对于房地产商而言，出售的方式显然在后期管理上要省心得多，而且回款速度更快、更有保障。近来部分房地产商，尤其是地理位置比较偏僻、周边配套比较差的项目，对社区商铺实行定向出租，只租不售。
由于周边设施配套不太完善，对商铺进行定向出租可以维护业主的基本生活需要，防止商户们出于利益目的全都投资于某个单一的商业项目，例如餐馆等。而如果对商铺实行定向出租，事先规定了铺位的经营项目，就可以保障业主的多方面需求得到满足。只租不售的方式可以加强物业对商铺的管理，便于维护业主的利益和社区的整体环境。
但凡一个社区的落成，就可以带动一个源于：论文的格式要求www.7ctime.com
商业区的发展，社区周边的价值随之升级，更不用说社区内部的商铺了。天然的大规模消费群体和绝对的垄断优势，自然可以使房产商们将社区商铺拍出高价，而且，如果采用出租的方式，更可以随着价值的提升而不断增加租金收入。
只租不售的方案，前提是社区的配套服务暂时还不能满足业主的全部必要需求，因此才需要规定商铺的经营范围，防止各经营项目的趋同。然而，一旦实行只租不售，其结果很可能是，尽管每个商铺经营项目各异，但它们在整个社区及其周围范围内所向无敌、没有竞争对手，也就是经济学中的垄断。垄断对于业主而言肯定不是好事，他们将面临的是较高的和较差的服务，尤其对于现在规模越来越大的社区，面对成千上万的消费群体，独此一家的优势地位更加显赫；如果商铺的经营者欠缺商业道德和职业精神，其服务质量更是可想而知。
只租不售的方式并不能维护业主当期或长远论文导读：的有利于经商的各种因素来确定，诸如商业氛围、市场、人流、适宜经营的业态等。商铺与住房虽同属不动产，但物业的其他所有属性都是完全不同的。比如商铺的土地使用权限仅40年（住宅一般为70年）；商铺产权所有人的户口不能迁入商铺；非餐饮用商铺不准接入煤气等。由此可见，一个商业价值不大的商铺，也不见得其一定要超过住宅。
的利益。真正的解决之道在于，促进社区内及周边商业群的发展，开设较多的商铺，形成一定规模的竞争。竞争才是最好的服务于业主的方式。
全面考虑商铺的比较售价
商铺投资者大都关心商铺的售价，它直接关系到商铺的投资回报率。有人认为，应该按照同一区域住房的一定倍率来确定商铺售价。其实，比较商铺与住房的售价，简单、片面地追究所谓的倍率，既不科学又容易对商铺投资者产生误导。
事实上，成熟的开发商、商，在制定商铺的售价时，通常都不是根据商铺所在地住房的售价简单地按某一倍率定价的，而是根据商铺所在地现存、潜在的有利于经商的各种因素来确定，诸如商业氛围、市场、人流、适宜经营的业态等。商铺与住房虽同属不动产，但物业的其他所有属性都是完全不同的。比如商铺的土地使用权限仅40年（住宅一般为70年）；商铺产权所有人的户口不能迁入商铺；非餐饮用商铺不准接入煤气等。由此可见，一个商业价值不大的商铺，也不见得其一定要超过住宅。