探讨山东省山东省房地产开发企业融资方式

论文导读：
摘要：房地产业作为一个资金密集型行业，其发展需要大量的资金支持。然而在经济发展和国家政策变化的背景下，房地产开发企业融资体系的缺陷日趋显现。从融资模式分析山东省房地产开发企业融资体系的完善，分析了当前房地产企业主要的几种融资模式的优劣，借鉴国外运行效果较好的融资模式，结合现行的经济政策和经济环境，探讨了适合山东省房地产开发企业的融资模式，为房地产开发企业融资体系的完善提供了理论思路。
关键词： 房地产开发企业；融资模式；融资体系
T2012-02（03）9862
城市化的程度是一个国家现代化进程的重要指标。房地产业作为城市化的一个核心组成部分，其发展在城市化的过程中占据着不可替代的位置。然而，房地产行业作为一个典型的高投入、高回报、高风险的资金密集型行业，在发展过程中必须得到大量金融业的资金支持才能保证其健康发展。自2006 年以来，国家宏观经济的主基调逐渐转向稳健和从紧，为了控制房地产业过热，防范房地产泡沫引发金融危机，国家颁布了一系列提高房地产开发资金门槛，紧缩房地产开发贷款的宏观调控政策。2010 年“国十条”中更明确提出以 “管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，使山东乃至全国的房地产开发企业的融资难度日趋加剧。
1山东省房地产开发企业融资体系现状及存在的问题

1.1山东省房地产开发融资体系的现状

2011年，在宏观调控政策和银根持续紧缩影响下，国内房地产开发企业获得金融贷款难度不断加大，融资难题越发严峻。山东省虽地处东南沿海，贸易量、人口数量等相比于中西部地区要大，房地产开发企业却也难逃融资难题，表1描述的为2009～2011年山东省房地产开发资金来源情况。
表12009～2011年山东省房地产开发资金来源情况 单位：亿元人民币


根据表1中数据清晰地看到，虽然房地产开发资金到位总额每年都在上涨，但其中的结构却发生了很大的变化。在银根持续紧缩的影响下，2011年山东省房地产开发资金中，国内贷款数额不增反降；与此同时，为了保证资金的供应和房地产开发的顺利进行，自筹资金及其他资金的比例逐年上升，且上升幅度较大。此外，山东省房地产开发企业融资模式缺乏多元化的特点在表中也显露无疑。房地产作为一个资金密集型行业，也是国民经济发展的重点行业，本应得到国家及政府的大力扶持，但近两年来，在国家宏观调控的政策影响下，国内银行贷款等资金供应量不断紧缩。因此，房地产开发企业不得不自谋出路，这无疑给房地产开发商的开发融资工作带来了具大的困难，对房地产行业的发展及市场行情也造成了一定的影响。

1.2山东房地产开发融资体系中存在的问题

根据国家建设部的调查数据显示，目前房地产开发企业一个项目61%的资金是来自银行的贷款，涉及的贷款种类和渠道有施工单位贷款、开发贷款等。而在山东房地产开发企业中，这种依靠银行融资的问题尤为严重。省内房地产企业融资模式为何如此单一？这是因为从总体上说，山东省房地产开发企业大都经历了一个“白手起家”的过程，企业自身投入的资本金（大多源于自筹资金）虽然逐渐增加，但随着行业门槛和国家政策要求的逐渐提高，其量仍难以满足。很多开发企业热衷于追求对企业本身规模的扩张而不是聚集投资能力，所以对资金的需求几乎是无止境。
从另一个方面看，除公司上市外，山东省当前几乎没有可供房地产开发企业选择的其他的权益融资渠道，房地产开发企业又因为不适合成为公众公司而使得股市融资的规模受到了极大的限制，所以即使当前银行改变了对房地产开发企业的授信政策，但企业在短期内仍不可能摆脱对银行的依赖，由此带来的潜在风险不言而喻。
再者，随着人民币对外升值预期的降低，原本大量在省外资撤出房地产开发市场，给房地产开发企业的融资加上了厚厚的阴影。
从房地产业来看，过高的企业负债率是房地产业当前面临的重大危机之

一、过摘自：论文范文www.7ctime.com

分依赖银行信贷融资模式，导致在当前银行信贷政策变化的背景下，单一资金来源渠道的房地产开发企业资金难于得到满足，因此受到来自供应与需求方面的双重打击，造成了山东房地产行业如今低迷的状况。据国家统计局山东调查2011年末统计数据显示，房地产业的信心指数是在山东省八大行业中降幅最大的，仅为89.6，比上季度和上年同期论文导读：
分别下跌19.4点和33.2点，是近年最低值。2011年末至今，新开楼盘下降趋势明显但销量仍不景气，二手房市场更是门可罗雀，无人问津。这对房地产行业乃至整个山东省的经济发展都将造成严重影响。与此同时，由于政府推广和政策指向等原因，房地产投资信托（REITs）的普及率极低和房地产预售的种种限制条款，对原本就缺乏多元化的房地产开发企业融资体系，犹如雪上加霜。那么，该如何改变目前山东省房地产开发企业融资体系单一的现状，建立多元化多层次的房地产开发企业融资体系，以帮助房地产开发企业走出当前低迷的市场环境，以推动山东省经济产业链条健康稳定的发展呢？
2山东省房地产开发企业融资体系的完善

2.1借鉴效仿国外银行与其他机构共同为房企提供贷款的模式

即便国家紧缩了银行对于房地产开发企业的信贷额度，房地产开发企业申请银行授信贷款的审批流程更加复杂，难度更加巨大，但在未来一段长期的时间内，银行贷款仍将是房地产开发企业的重要资金来源。但银行提供的是短期贷款，这不能远远满足对长期资本有极大需求的房地产开发企业。那么，地方政府可以在不违背国家法律政策的情况下借鉴并效仿国外的这种融资模式：由银行提供房地产开发企业的短期贷款，然后由其他机构向企业提供长期贷款，以长期贷款还短期贷款，进而起到缓解房地产开发企业承受巨大融资压力的作用。

2.2加强对房地产证券化的推动

在当前三万多房地产开发企业中，国内上市的企业仅有百余家，而山东省本土房地产开发企业已上市的更是只有冠城大通、阳光城、泰禾集团、中国武夷，可谓寥寥无几，且相比于万科绿城等著名房企，在知名度等方面还是有很大差距，对其本身融资也造成一定影响。因此，山东省政府有关监管部门应该放宽对房地产开发企业上市的严格标准，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，让房地产开发企业通过上市融资的渠道，筹集大量房地产开发过程中所需的资金，以保证房地产开发项目健康有序的进行，同时降低房地产开发企业的投资风险，为房地产业的发展提供坚实有力的资金保障。

2.3积极发展房地产投资信托

房地产投资信托相对于银行贷款而言，其计划的融资方式不仅可以降低房地产公司的融资成本，节约大量的财务费用，且对期限的限制不那么严格，可以给房地产开发企业持续发展提供巨大的帮助。不仅如此，它还可以在不提高公司资产负债率的前提下优化企业内部结构。如此好的新型融资模式，且是央行房地产信贷新政策大力推广的模式，本文认为，地方政府有责任和义务将其推广下去。房地产投资信托的普及，必将对山东省房地产开发企业融资体系的完善产生极为深刻的影响。

2.4将保险资金引入房地产开发企业融资体系

保险资金相对其他资金而言据有资金数量较为稳定且数额巨大、运用周期长的特点，适合投资于房地产业的开发，对提高投资规模有很大的帮助效应。山东省地方可以采取推动房地产开发企业与保险公司相联合，共同进行房地产开发建设，一来可以有效解决房地产开发企业的融资难题，二来保险公司可以从提供给房地产开发企业的长期抵押贷款中获得贷款利息。这样一石二鸟的融资模式，对房地产融资问题的解决乃至山东省全行业的规模性效益性发展，都将起到积极的作用。