浅谈综合体关于城市综合体案例

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摘要：本文根据商业中心诞生的技术过程，大致阐述城市综合体的开发设计理念。给房产公司新员工介绍开发和设计的基本思想。
关键词：商业中心 设计 方案

1区位及状况

1.1区域概况

本地块位于成都市“天府新区”核心区域内，东距成都三环路约7公里，距双流县委县政府约1公里，南临双流国际机场，目前，双流区域将被打造成为高端产业引领区、新型城市先导区、扩大开放试验区、城乡统筹示范区，发展空间非常巨大。

1.2交通情况

地块四周临路，交通十分便利。地块位于商都路东侧，航都路南侧，迎龙路西侧，东靠规划道路
2位置及定位
该项目选址的双流县郊区，就是规划发展的新区。 依托双流旧城人口和消费，其选址的优势就是地价较为便宜，周边由于物流的发展，人口聚集潜力较大。
由于双流县城市升级及市民生活水平的升级，本项目的商业如果定位高端，将在短期内（比如10年）没有足够的群众消费基础；定位低端，对旧城区众多市民没有区位优势，哪怕我们能想办法创立服务优势，也难对双流县老市民形成吸引力。
3城市综合体概述
一个成功的城市综合体的形成，最主要目标体现在它成功的商业运作，资金流转，综合功能。明发城市广场项目就从这三个方面考虑。
4城市综合体的背景
作为城市综合运营商的明发集团，他必须有自身的特色，才能立足不败之地。首先，某某集团的体量不算很大，相比万达集团，固定资产几乎只有其10%；形成的著名主力商家联盟，也只有其20%；在商业运营管理方面，分两个总部后，该中心才刚起步，运营中心还没有形成缜密的运营模式。也就是说，作为城市城市综合体的商业运营，还处于起步阶段。
因此，某集团在抢占了先机的城市，可以与较大的一流开发商激烈竞争。其他绝大多数城市，最好选择开发新区，抢占先机，避免血拼。
双流县，将成为四川省天府新区建设的核心地带。根据规划，20年时间，将在此区域内再造一个产业成都。新的产业成都模式，不再像就原成都那样商业集中，各规划区将独自成立生活生产片区，城市和田园交错。因此，在此区域选址城市综合体，必须选址在有一定消费依托，且规划为商业区的位置。
城市综合体位置的选择，有两种典型的方案：一是直接选择城市中心成熟繁华的商业地段；另一种是选择城市新区规划的待开发地段。
前一种选择保证商业的成功运营，但是一般地价很高，直接增加了综合体的建设成本，对综合体的资金运作极不利。后一种选择跟城市发展息息相关，如果规划新区对城市新增人口有极大的吸引力，那第二种选择将是抢占了商业先机，接下来将是把握商业投入发展的节奏。盯住发展，选择新区，投入较低，风险较大，收益更高。
城市综合体可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可以位于CBD和副中心之外的优越区位。
在城市综合体项目所处的区域中，具体位置不同，对应的地价水平也会有所不同。而在这个区域中，一般认为一定存在一个重要的点，这就是峰值地价交叉点 如图下：
5综合体的共赢策略
城市综合体的成功开发，在于它的商业运营。目前，比较成熟的模式是开发商集结一批著名的主力商家，形成一种战略同盟，共同选择城市综合体位置，共同设计，共同分担建设成本，在开发商的引领下，共同经营综合体的商业。
形成战略同盟的基础在于，开发商利用著名主力商家的品牌，提高知名度，聚集人气；著名主力商家利用开发商的商铺位置，支付最实惠的租金，获取最大的商业利益。满足主力商家后，剩下的才是开发商自己管理的商业。
资金运作，一方面是前期建设投入，另一方面是后期租赁管理收益。对于前期投入，选址城市规划新区，对开发商来说肯定减少前期土地费支出，是较好的方案，但对主力商家就有艰难得多。开发商减少前期投入的第二个常用办法是通过与主力商家谈判，让主力商家前期投入部分设备和精装饰费用，这些费用可达到建安成本的20%以上，对减少开发商的资金压力很起作用。
减少资金占用成本的又一办法是出售一部分物业，回笼部分资金，提高资本金收益率。出售部分物业的回笼资金甚至可超过城市综合体开发的银行贷款部分；这样为开发商的继续滚动开发留足后劲。另一方面，自持物业又成为银行贷款的抵押保证，以此获得贷款资金。
6业态互补功能
办公区和住宅的底层商铺占10%多，在办公和住宅销售良好的情况下，其底商作为一种社区型商业服务网点，其内部人气能支撑商气的需要。
从某集团对五星级酒店功能要求看，五星级酒店的商务会务对人气的吸引是一个方面，高端的餐饮、娱乐、休闲对人气吸引是最重要的。整过商业步行街，单铺面积较大，街道建筑风格双流独一无二，创造了很舒适的购物和休闲环境。商业中心的电器、超市、影院、餐饮、电玩对周边人口有独特的辐射。这些吸引了明发城市广场的区域外人气。人气提供了商业消费的基础，良好的服务功能聚集了人气。不管商业中心、酒店、步行街、写字楼和住宅，各功能都相互独立，互为依存，避免恶性竞争。
7商业中心的位置选择和方案布局

7.1位置选择

商业中心一方紧靠航都大道，主要作用是形成商业地标，吸引人流车流进入。同时，它是步行商业街的头，将过往人群及慕名人群引入商业街道

7.2功能布局

一层商业精品店，受资金运营的影响，不打算自持物业，主要用于回收资金。这1200m2，可回收资金约3600万，占2#商业中心建安成本的40%。就这些精品店的出售，就可保证投入的原始资金继续滚动开发。这就是资金运营对商业中心功能的影响。

7.3体型选择

商业中心体型120m*84m，-1层+4层，单程建筑面积1万m2左右，全高不超过24m。整个体型主要从商业人流和消防考虑。商业人气，一般底层最好，二层次之，越往上人气越低；超过4层，往往须采用。消防方面，24m以下多层建筑，只需二级防火等级，底层商业消防单元不超过10000m2，二层及以上消防单元不超过5000m2，便于防火分区选择

7.4消防规范规定

商业中心的消防疏散楼梯，一般设在建筑周边，便于人员消防疏散和商业人流流动；靠外墙楼梯无需设成防烟楼梯。根据消防合导读：商业中心货流。永辉超市货物周转量巨大，设专门的卸货平台和载货电梯，均不影响客流。苏宁电器，3层餐厅和4层电玩，货流量较小，共用一个货梯。货梯下地下室，可供中小型货车卸货。大型货车只能晚上地面卸货，跟商家只有晚上给仓库补货的管理习惯相一致。货架与仓库之间的通道与客流通道一致，只不过使用时段不同。8施工
本2010版，消防疏散半径30m，在配置自动消防系统时，消防疏散半径增加25%，达37.5m。商业中心短边84m，其一半为42m，对消防疏散通道布置极为不利。本商业中心尽管采用剪刀梯，也只勉强满足消防疏散要求，紧邻布置的剪刀梯，对人流疏散效果并不好

7.5商业中心车流

商业中心的汽车流线。地下室入口设于干道边，给人容易停车的感觉，同时避免了汽车进入步行街，降低步行街档次，影响购物。汽车库的出口设于拟建道路附近，让购物后人流直接方便地离开购物中心，这样充分地利用了市政交通，减小了购物广场内的交通源于：硕士论文www.7ctime.com
拥堵

7.6商业中心竖向客流

商业中心竖向客流，苏宁电器单独两部扶梯，引导客流上楼上购物大厅。永辉、金逸和自持物业，4部扶梯供客流上下。客梯位置选择，兼顾了楼层永辉营业厅人流通道，金逸影院的大堂入口。客梯两两并排布置，兼顾人流上下习惯。商业中心员工通道，主要通过直上电梯和消防通道，与客流通道基本分开。

7.7商业中心货流

商业中心货流。永辉超市货物周转量巨大，设专门的卸货平台和载货电梯，均不影响客流。苏宁电器，3层餐厅和4层电玩，货流量较小，共用一个货梯。货梯下地下室，可供中小型货车卸货。大型货车只能晚上地面卸货，跟商家只有晚上给仓库补货的管理习惯相一致。货架与仓库之间的通道与客流通道一致，只不过使用时段不同。
8施工中的难点重点
施工的难点是,金逸影院巨幕影厅要求厅内无柱，造成屋盖24m大跨度梁。此梁成为本项目施工难点。值得注意的是，24m跨大梁施工荷载，超过了下层框架梁承受荷载，因此施工须直接传到地下室底板上。
施工的第二难点是，84m*120m楼板现浇，起重设备的型号和位置选择，以及周转材料的竖直转运。施工方案不恰当对施工成本影响较大。
9商业中心设计思想
大致可以参照这些标准对商业层次分类：
1商业物业硬件设备设施新旧现状；
2主力商户品牌度，内部品牌质量以及品牌保有量；
3商业物业内部交通便利程度及舒适度。
4商业内部空间舒适度。
5公共共享空间设置情况如：中庭、休息座椅、绿化小品等；
10结语
商业设计追求的目标，首先是人的感受，然后才是商业。因此，没有最好的商业设计，只有最合时宜的商业设计。过商业和商业设计都是有层次的。商业层次的分类没有统一标准，只有自由发挥的空间。