探讨浅析房地产开发企业税收筹划

论文导读：两者相比可为企业带来收益75.03万元。第二，纳税人可以通过增加普通标准住宅的扣除项目金额来降低增值率，以达到税收优惠标准。企业增加扣除项目金额的途径很多，例如可以提升装修及基础设施标准来增加建安成本、基础设施费等。当然，开发成本的列支不能够人为的虚列，房地产开发企业应在实际发生的前提下合理的归集成本对象。在
摘要：在竞争日趋激烈的市场经济中，税收作为企业成本之一被日益关注，房地产开发企业越来越希望通过合法、有效的税收筹划使收益得到最大化。笔者就针对房地产开发企业负担较重的税种入手，对缴纳营业税、土地增值税及企业所得税在实际操作层面的税收筹划方式进行分析，将有助于企业合法、有效的降低税负。
关键词：税收筹划视同销售增值额资金成本
近几年，随着国家对房地产业宏观调控政策的相继出台以及越来越激烈的市场竞争，房价上涨的空间受到限制，房地产企业的利润被严重挤压。在房地产开发企业对土地成本、建安成本以及期间费用等影响成本的其他因素控制几乎到了“黔驴技穷”情况下，税收作为企业成本之一被更加关注，房地产企业越来越希望通过合法有效的税收筹划使企业收益得到最大化。

一、房地产企业税收筹划的定义及必要性

税收筹划是指纳税人站在企业战略管理的高度，在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉税整体利益最大化的纳税方案，处理经营、投资和理财活动的一种企业涉税管理活动。
房地产企业在开发过程中进行合理税收筹划的必要性有如下几点：
首先，我国房地产业在开发诸环节均有涉税，且涉及税种多，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、印花税等。其中，营业税税率5%；土地增值税税率实行30%～60%的四级超率累进税率，该税种几乎可以看作是房地产开发企业的专用税种；企业所得税税率25%。可见较之其他行业，房地产业的税负是比较重的，但同时，房地产开发企业所涉税种几乎都有相关税收优惠政策，企业可以通过合理有效的税收筹划，降低企业税负，改善企业流，提高资金利用效率，实现企业利润或流量最大化目标。其次，通过对税收筹划的运用，可以提高财会人员的业务水平，规范企业财务管理，从而增强企业竞争力。

二、房地产企业的税收筹划策略

笔者就针对房地产开发企业税负较重的营业税、土摘自：本科毕业论文范文www.7ctime.com
地增值税及企业所得税在实际操作层面上例举几项税收筹划方式进行浅析。

(一)营业税方面

在目前激烈的市场竞争下，房地产开发企业通常在项目开盘时采用多种形式的促销手段来吸引潜在购房者，其中常用的就有购房时附加赠送商品、服务，即捆绑式销售，或者直接以折扣价销售房屋。现就以上两种促销方式对房地产企业营业税负的影响进行比较。方案一，假设某房地产开发企业在开盘日的购房者均可获赠一台空调，当日共送出空调总价值60万元；第二种方案是采取折扣价形式进行销售，当日折扣价值也为60万元。对于方案一，企业卖房时赠送的空调根据税法规定应视同销售缴纳增值税。假设房屋销售收入为6000万元，应缴营业税为6000×5%=300万元，赠送的空调按照3%征收率应缴增值税为60×3%=1.8万元，两项合计301.8万元。同时，房地产开发企业还要为获赠空调的个人代扣代缴个人所得税。对于第二种方案，将赠送实物的价值直接作为折扣，并以折扣后销售开具（每单元价款与折扣额应在同一张上注明），现行税法规定，可以按折扣后的金额缴交营业税。在销售房屋原价同为6000万元情况下，应缴纳营业税为（6000—60）×5%=297万元，相比方案一节省营业税3万元，并且不用缴纳该环节增值税1.8万元。

(二)土地增值税方面

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅同时又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。根据以上要求，对房地产开发企业在既有普通标准住宅建造又有中高档住宅或店面开发时，应注意分开核算。此时，纳税人在对普通标准住宅建设和出售进行税收筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，即使用临界点的税负效应进行税收筹划。在实际工作中可以通过模拟测试来计算项目增值率，采用降低房价或增加扣除额以获得免税优惠。
假设某位于市区的房地产开发企业出售普通标准住宅取得销售收入5000万元，扣除项目金额为3700万元（未包括税金）。营业税金及附加=5000×5%×（1+7%+3%）=275万元（不考虑地方教育费附加），扣除项目金额合计=3700+275=3975万元，增值额=5000—3975=1025万元，增值率=1025÷3975×100%=25.79%，适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1025×30%=307.5万元。通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为25.79%，超过20%，需要缴纳土地增值税。有以下两种方法进行税收筹划：第一，降低销售。降价销售虽然可以达到降低增值率的目的，但同时也会导致销售收入的减少，影响企业的利润。采用这种方法是否合理应通过比较所减少的收入和降低的税负金额来进行决策。假定其他条件不变，设普通标准住宅的销售为X，则：销售税金及附加=X×5%×（1+7%+3%）=0.055X，扣除项目金额合计=3700+0.055X，增值额=X—（3700+0.055X）=0.945 X—3700，增值率=（0.945 X—3700）/（3700+0.055X）×100% 。使增值率为20%解得X≈4754万元。与未进行税收筹划情况相比，该种方法销售收入减少了246万元，但由于可以享受免征增值税优惠政策，少纳土地增值税307.5万元，同时少纳营业税及附加13.53万元，两者相比可为企业带来收益75.03万元。第二，纳税人可以通过增加普通标准住宅的扣除项目金额来降低增值率，以达到税收优惠标准。企业增加扣除项目金额的途径很多，例如可以提升装修及基础设施标准来增加建安成本、基础设施费等。当然，开发成本的列支不能够人为的虚列，房地产开发企业应在实际发生的前提下合理的归集成本对象。在实际税收管征中，有的税务机关已经出台相应的管理办法，例如《福建省地方税务论文导读：
局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发[2008]64号）文件就有，“四项开发成本高于税务机关设定预警值，又无正当理由的，按预警值进行计算扣除”的规定，因此，房地产开发企业在成本列支和归集上要以适当的方式进行税收筹划。假定上例中其他条件不变，设普通标准住宅的扣除项目成本为C，则：扣除项目金额合计=C+275，增值额=5000—（C+275）=4725—C，增值率=（4725—C）/（C+275）×100%，使增值率为20%解得解得C≈3891万元。此时普通标准住宅可以免征土地增值税307.5万元，与增加开发成本191万元相比，为企业增加收益116.5万元。

(三)企业所得税方面

房地产属于资金密集型行业，房地产开发企业常常在开发过程中采用不同的方式筹集资金。筹资方式和筹资渠道的不同所形成资金成本高低也不一样，资金成本的高低将直接影响企业税负的轻重。因此在综合考虑资本结构和财务风险等情况下，企业可以对筹资活动进行税收筹划，以达到节税效果。现举例分析在集团关联方之间进行筹资的税收筹划。
企业为便于融资，关联方之间时常发生借贷款业务。假定甲公司注册资本1000万元是A房地产公司的全资子公司，甲公司于2011年初向A公司借款3000万元，双方签订的借款协议中约定：借款期限一年，年利率6%（同期同类银行贷款利率为6%），2011年12月31日一次性还本付息3180万元。所得税率25%，不考虑营业税及附加税费等纳税调整因素。如未进行税收筹划，根据《财政部 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）文件相关规定，甲企业向A公司借入资金不超过其注册资本2倍部分所产生的利息支出准于在企业所得税前扣除。因此甲公司2011年度“财务费用”账户所列支A公司利息支出180万元，但允许税前扣除的利息为1000×2×6%=120万元，应调增应纳税所得额60万元，增加应纳税额15万元。本例对于集团而言，属于内部交易，既无收益又无损失，但是集团不能做为企业所得税法规定的纳税主体。不过，根据《国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知》（国税发[2002]13号）文件有关规定，甲公司可以以“集团统借统还方式”进行筹资。如果甲公司和A公司的企业集团中有所属的财务公司，A公司可以将从金融机构取得的统借统还贷款通过集团财务公司分拨给甲公司，甲公司与财务公源于：论文参考文献标准格式www.7ctime.com
司签订的统借统还贷款合同约定按支付金融机构的利息额付息。这样甲公司180万元的利息支出可税前扣除。
三、结论
综上所述，在竞争日益激烈的市场环境下，房地产开发企业通过合法、有效的税收筹划，可以减轻企业税负，增加企业的利润，从而提高企业的竞争力，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。
参考文献：
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杨文国.房地产业财税操作与稽查实务[M].经济科学出版社，2010
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