谈述商业地产工程供应链成本优化对策

论文导读：
摘 要：商业地产是作为经营用途的房地产，在国民经济中的影响越来越显著。商业地产企业数量较大，进而商业地产市场竞争激烈。为了增强企业竞争力，商业地产企业必须降低地产工程项目成本，从而最大程度上增加企业利润。为了满足人们对多元化服务的需求，商业地产项目投资成为新一轮的投资热点，有效推动了区域的经济发展。通过对供应链管理概念的解释，得出对商业地产供应链成本进行制约，可以有效地制约项目成本，为企业开拓更广阔的利润空间，从而有利于实现商业地产各参与方之间的利益共赢。
关键词：商业地产;供应链;供应链管理;成本优化;利润最大化
近几年，商业地产工程项目成为企业争相投资的对象，作为具有地产、商业与投资三种特征的集合体，商业地产在经济上的作用是区别于传统房地产本身的经济作用。

一、我国商业地产业发展概况

商业地产是满足人们“衣、食、行”的作为经营用途的房地产形式，用来供人们购买生活用品、餐饮、娱乐、休闲、健身等。广义的商业地产是指用于从事商业活动的房产或地产，一切用于商业用途并取得实质的商业效益的房地产项目都统称为商业地产。商业地产从经营的方式、用途和地产功能上是区别于供人们居住和使用的住宅、公寓、别墅等房地产，它集地产性、商业性和投资性于一体，兼有这三方面的特点，既区别于单纯的投资和商业，又具有自己独特特点的房地产行业。
在1999年，商业地产的概念为人们所知，以大连万达集团为代表的房地产企业开创了中国模式下的“订单式商业地产”，此后，各大房地产开发商相继推出商业地产品牌。商业地产比传统作用的地产用途更广泛，其中包括商务宾馆与酒店、商场、便利店、专卖店、商务写字楼、特色商业街以及功能多样的会展中心等。在中国，房地产开发商普遍开发的商业地产工程项目就是大型的购物中心，在房地产业中，购物中心的开发和经营与商业地产的开发和经营相通，商业地产开发模式成为购物中心地产开发模式效仿的对象。

二、商业地产供应链管理

房地产业市场化体制逐渐形成，商业地产在房地产中的比重越来越大，使得房地产业在国民经济中的地位变得越来越重要。随着国民经济的发展，商业地产作为作为新兴产业，是目前房地产市场投资的热点。然而盲目投资引发商业设施与资源浪费、项目工程中断、实际收益较低等理由，从而给商业地产的发展带来阻碍作用。商业地产作为一种商品，它就像现代化工业生产一样从原材料到最终的地产产品的产生再到把地产产品推向市场，这正是一条涉及多方面的供应链，在这条供应链上面设计规划方、原材料供应商、地产开发商、地产投资商、建设施工企业、物业管理公司等等构成了这条供应链上的各个节点。在商业地产供应链上，地产开发商占据主导地位，各个参与方都通过相互协作、双方互利的原则向最终的消费者提供满足消费者意愿和需求的地产产品。

1.供应链管理

目前，中国的房地产市场受到国家政策的调控影响较大，进而地产市场未能实现建立完善的市场机制。在这种情况下，商业地产时刻面对除市场以外的各种不确定性因素的影响，因此只有增强商业地产开发的竞争力才能使得地产企业存活下去。增强商业地产开发的竞争力首先需要加强地产开发的成本制约力，运用现代先进的经营管理模式使地产开发对成本进行精细化、规范化、专业化管理，生产出更多地产产品，推动经济的发展，满足商业地产消费者的要求，从而开拓商业地产开发企业的利润空间。
供应链管理（Supply Chain Management，SCM）一般是指涉及供应链上游企业（原材料供应商）、供应链核心企业（开发商或制造商）和供应链下游企业（产品分销商或运营商）中的信息流、资金流和物流使用供应链管理的策略和思想进行管理。
图 供应链流程
供应链管理的目的是对产品从筹划生产到产品分销再到市场进行有效的生产制约与管理，以达到在最短的生产期内，用最小的成本实现产品价值的最大化，从而为整条供应链系统提供更广阔的利润空间，达成多方共营的局面。通过对商业地产供应链的有效管理使得地产开发成本达到最小，给企业带来更多的利润，推动地产市场化机制的建立和完善，使得商业地产在国民经济中发挥更大的调节和推动作用。

2.商业地产供应链成本管理

供应链成本包括了产品生产流通过程中供应链各节点所发生的全部费用。供应链成本管理是将成本管理的思想及策略运用到供应链上，由企业内部拓展至整条供应链的各节点企业，对跨越组织边界的所有成本进行分析和制约的策略和概念。供应链成本一般包括产品研发设计、采购、生产、销售所发生的包括采购管理成本、原材料批发成本和设备成本、运输成本以及产品分销和销售成本等等在内的为了实现产品销售的费用。而供应链的成本管理是以供应链中的企业为重心，起始于供应商原材料的供应到产品最终在市场上流通销售，这就体现了产品的形成过程中供应链的各个参与方和企业之间的成本制约策略，各供应链节点的企业都力争将成本降到最小，利润变成最大。
商业地产供应链分为上游、核心和下游各参与方，从而从供应链的视角下将商业地产成本分为供应链上游成本、供应链核心成本和供应链下游成本。商业地产上游成本是地产工程的前期准备阶段产生的成本，包括土地开发成本、资本成本等;商业地产核心成本是指的地产工程项目实施阶段产生的成本，包括地产建设及安装成本、地产开发企业自身的管理成本及开发成本等;商业地产供应链下游成本是指地产销售阶段产生的成本，包括与地产经纪机构的交涉成本、物业公司管理成本等。通过对商业地产企业供应链的分析找出最优的供应链管理策略，比如一些发达国家和成熟企业通过对地产工程进行项目成本制约来推进一个国家或企业的快速发展。
（1）日本地产工程项目成本制约分析
日本地产工程项目成本制约实行的是供应链全过程管理模式，即从项目调查阶段开始，工程的后续计划阶段、设计阶段、施工阶段、监督检查阶段、竣工交付阶段直至项目保修阶段都实行严格的制约管理，从源头和整体着手制约地产工程项目的成本。同时，日本一些地产相关部门在制定了日本建筑工程分部分项定额、编制了工程费用估算手册的基础上，还定期根据市场波动变化进行修改，从而实论文导读：现工程管理成本制约的动态管理。在项目成本管理方式上，日本的房地产工程项目成本制约都是处于有序的市场运转环境中，结合市场和社会认同来确定和管理地产，使得房地产企业项目管理成本制约实现了系统化、专业化、标准化的管理，从而更加经济高效地管理和制约项目成本。上一页12
现工程管理成本制约的动态管理。在项目成本管理方式上，日本的房地产工程项目成本制约都是处于有序的市场运转环境中，结合市场和社会认同来确定和管理地产，使得房地产企业项目管理成本制约实现了系统化、专业化、标准化的管理，从而更加经济高效地管理和制约项目成本。