简谈小产权房屋法律理由

论文导读：
随着社会的不断发展，城市化进程的不断推进，在城市快速膨胀的过程中，大量小产权房于城乡结合迅速拔地而起。一方面供给的规模在扩大，另一方面由于房价的居高不下和大城市的限购政策，使许多有刚性需求的潜在购买者无法在规范化的商品房市场找到符合自己需要的房产产品。[1]所以这样造就了小产权房的销售异常火爆，直接刺激了小产权房进一步扩大建设规模。有关部门反复提醒广大民众，不要购买集体土地上建设的小产权房，但是在现实的紧迫环境下收效甚微。[2]根据2010年社科院发布的《经济蓝皮书》2009年农民工的房价收入比为22.08倍，而对于农民的城镇房价收入比为29.44倍，从中可以看出，我国小产权房有着巨大的存活空间，一方面房地产商大声疾呼要求取缔，一方面普通购房者对于小产权房有着急迫的需求，如何界定和处置小产权房的法律概念和处理办法，是社会主义经济改革中无法绕过的一个关口，本文将就小产权房的法律相关理由就笔者的了解，给出自己的一些看法。

1、小产权房的概念

小产权房是相对于大产权即拥有国有土地使用权的开发商通过国家规定的正规途径建设开发并销售的房屋，有国家房产部门颁发的房屋产权证书，小产权房则是在集体所有制的土地上由享有该土地所有权的乡镇政府或者村委会制作的房屋产权证明的房屋。[3]也就是说对小产权房与大产权房屋的界定主要是四点，一、小产权房在农村所有制土地上建造；二、无法取得房屋；三、小产权房销售对象为非集体组织成员；

四、村委会在小产权房的建设中起到至关重要的作用。

2、小产权房的特征

特征最主要是与商品房的比较而来

1、城乡分布性

小产权房主要在城乡结合部建设，不会离城市很远，有部分建在农田上。比如北京的通州、顺义、昌平、延庆、都有大量的小产权房存在

2、相对于商品房低廉

根据笔者的调查，在北京周边城区，小产权房相对于商品房普遍要低3000-5000元，[4]小产权房低的理由一方面是没有完全按照国家标准选材施工，缴纳税费，另一方面是因为没有向国家缴纳土地出让金，根据中国政府大学学者施政文教授的分析

3、小产权房的改造和销售具有违法性

小产权房的改造和销售，不被国家机关认可，购房者不能得到国家行政机关颁发的房屋产权证明。[5]《土地管理法实施条例》规定：任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，并由土地使用者向土地所在地以上的县级以上人民政府土地主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发土地使用权证书，确认使用权。”

4、小产权房存在的积极影响

4.1小产权房的存在有利于构建多元化的房地产市场体系

4.1.1小产权房充分利用集体土地，一定程度上增加了房地产总体市场土地的供应量，缓解了房地产市场用地压力，间接打破了土地使用权供应由国土资源垄断局面，形成良好的竞争秩序。
2010年1月，七十个大中城市房屋销售指数同比增长9.5%，环比增长3.1%，①同年2月，房屋销售指数同比增长10.7%，环比增长0.9%。②而2010年1月，居民消费指数同比增长2.5%，与上年同期相比，增长2.5%。③房屋销售指数的增长速度超过居民消费指数的增速，由此可以看出，[6]现阶段我国房价仍居高不下。土地供求结构失衡，导致短缺与过剩并存的局面，同时也映射出了我国现阶段商品房市场依然存在了各种待解决的理由，诸如房地产市场供求结构失调，开发商为追求高利润大量追求建设高档住宅，更深刻的刺激了供需关系的矛盾。小产权房的出现，在一定程度上释放了集体土地的能量，满足了相当一部分家庭对居者有其屋这项最基本的生活需求。缓解国家土地供应的压力，提高了广大人民群众的生活水平，应该说这是小产权房积极的一方面
4.1.2小产权房的存在有利于优化房地产市场供求结构，提供多元化的住房体系，满足不同层次人群的需求。
在商品房供应的高成本基础上，小产权房提供了相对低廉，但是服务相对滞后，或者质量不是很好的住房供应，使得不同层次的人在原本的住房需求无法得到满足的前提下有了重新获得自己房产的机会，丰富了住房体系，也对不同层次的购房人群提供了买房的可能性。

5、小产权房的法律性质

小产权房是否合法，一般学术界有俩种观点，一种观点认为我国的土地管理法明确规定了“农民集体所有土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。[7]“农民的宅基地不能流转给非本集体经济组织成员”。而另一种观点认为根据宪法的规定参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范内经营自留地、自留山。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。小产权房是农村集体组织在集体所有的土地上建造并销售的，根据以上宪法的相关规定，建设出售小产权房是农村集体所有制下的自主经营行为，小产权房是农村集体所有制下的经济产物，如果集体所有制是合法的，其产生的经济后果也应当属于合法，禁止小产权房违反了公平与法制的的社会最基本要求，法律对于目前小产权法普遍存在的处理状态严重落后于社会经济的发展需要。
笔者认为，虽然小产权房有诸多对社会发展有利的地方，但是直接赋予小产权房合法的地位略有不妥
5.1小产权房的建设不符合国家总体利用土地的整体规划，容易造成私搭乱建，甚者可以危害耕地保护和粮食安全
5.2在对于农民及农民土地的新型保护制度出台之前，如果盲目认可小产权的法律地位，会造成农民盲目低价出售手中土地，引发更多的社会理由
5.3小产权房中也存在大量的投资者，即高收入人群，用低廉的进行投资，如果不对小产权房系统的进行管制和治理，将会进一步拉大贫富差距，并且容易导致国有土地的大量流失，那么该如何面对小产权房带来的相关理由呢，笔者认为采取分而治之的办法。国土资源部副部长鹿心社在谈到《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》有关理由时，谈到小产权房理由解决策略时说：“要深入研究，分类分析，采取有针对性的措施，来化解历史上形成的小产权房理由。”可见针对小产权房理由的解决策略要从多角度，多方面着手。 全文地址：www.7ctime.com/wqflw/lw41185.html上一论文：阐释上海自贸区负面清单的法律地位及其调整