谈物流地产与狼共舞

论文导读：同出资、合作经营，收益按协议分享，共担风险，如普洛斯和中国物资储运总公司结成了战略联盟;四、第三方牵头，将物流商和地产商各自的资源进行整合，物业建成后，第三方负责对管理企业进行招标，第三方根据协议分配收益。此外，我国物流地产的投资和管理主体还包括综合企业和商贸企业。当前，我国地方政府为发展经济，积极规划发展
随着中国经济的持续增长，市场竞争的日趋激烈，使得企业在追求物流高效运作的过程中，对高标准、专业化物流设施的需求不断上升，为物流地产的兴起和快速成长带来非常好的发展机遇。物流地产日益成为国内外物流、房地产和投资企业追逐的对象，成为我国物流基础设施的投资热点。
物流地产持续升温
我国工业地产、商业地产都已经驶入红海，现在更多产业资本看中物流地产，可以很明显地感受到，近来物流地产再次升温，菜鸟、普洛斯掀起一阵阵热潮。国内的物流地产为何再次升温？有以下几个理由：一、国内对现代化的仓储设施需求旺盛，电商物流的快速响应、小批量、多频次的需求特性，使其对现代化的仓储设施有着巨大的需求。二、国内现代化的仓储设施供应严重不足，难以满足以电商为主导的零售行业高速发展所产生的需求。三、严重的供不应求的目前状况使得物流地产具备了良好的投资回报，再加上因仓储土地供应稀缺所导致的土地增值部分，投资回报将会更高。四、房地产行业总体偏冷，房地产行业整体发展形势的变化促使部分住宅地产开发企业谋求多元化的发展，以应对行业风险。正是以上这些因素的共同作用，使得国内的物流地产明显升温。
中物策（北京）工程技术研究院副院长李芏巍认为，物流地产今已成为物流领域投资关注的新宠， 国内外资金流涌动，狂飙突进，几乎是以不可抗衡之势进入物流地产，催生物流地产快速、蓬勃地发展，其发展步伐超过以往任何时候，发展速度明显快于其他行业，发展规模明显大于其他产业。随着经济全球化不断深入，电子商务爆炸式增长刺激现代物流仓储，尤其是资本的热情追逐，发挥着巨大的推手作用。
国内物流地产运营模式
全球最大的物流地产开发商和服务商普洛斯公司对“物流地产”的解释是：“根据顾客的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，而且准备采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户（制造商、零售商、物流公司等）建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施。”
物流地产的提法刚开始受到了国内许多人的质疑，有人认为物流虽然需要土地，但物流是一个动态的运输、分配过程的产业，跟地产没有关系。可无论如何，物流地产的概念正在被越来越多的人认识，建库出租目前已成为一种时尚。
我国物流地产的运营模式具有典型的中国特色，投资和管理主体呈现多元化。总结来说，可以把物流地产的运营模式归为以下四类：一、地产商为主导，建设物流设施，出租给客户并代其管理，如普洛斯，收益来源于物流设施租金与物业管理费;二、物流商自有地产，自己经营管理;三、地产、物流商直接合作经营，共同出资、合作经营，收益按协议分享，共担风险，如普洛斯和中国物资储运总公司结成了战略联盟;四、第三方牵头，将物流商和地产商各自的资源进行整合，物业建成后，第三方负责对管理企业进行招标，第三方根据协议分配收益。此外，我国物流地产的投资和管理主体还包括综合企业和商贸企业。
当前，我国地方政府为发展经济，积极规划发展物流地产，各类企业受廉价土地吸引，纷纷进入物流地产业，这潜在的巨大利益驱动了各地物流地产项目的快速上马，但也导致了物流地产战略定位不准确、规划不充分，造成了物流地产低水平重复建设。
国内物流地产缺乏
网络支持
国内外物流地产目前都处于快速发展之中，发展重心都是经济较发达、物流服务需求旺盛的区域。然而，外资企业并不满足于仅仅在我国某个城市或某个地区投资物流地产，而是从东南沿海地区开始逐步向我国中西部地区广泛地开拓市场，并致力于在我国形成一个大型的物流网络，通过为客户提供更高效的物流服务吸引更多优质客户而获取更多的利益。
相比之下我国很多从事物流地产的企业由于企业资金实力不强、管理水平不够等理由并没有像外资物流地产商那样进行大规模的物流网络建设。主要存在以下几个理由：一、国内物流地产缺少完善的网络支持，物流地产开发呈现点状布局，远未形成一定规模的物流地产网络。二、资金不足、管理水平不足等因素导致国内物流地产商个体规模太小，发展不足。三、国内物流地产业在国外巨头大量涌入下竞争日趋严峻，国外知名企业带来先进的管理理念、开发经验和雄厚资金保障的同时，也使得中国物流地产市场的竞争白热化。
随着商务部《关于进一步做好物流领域吸引外资工作的通知》的逐步落实，外资进入国内物流市场的门槛将大大降低，同时意味着对物流地产市场的争夺更趋白热化，加剧了国内地产商开发物流地产的风险。因此，我国物流企业可以和地产商合作，组成战略联盟，共同发展物流地产。
规模化合作化是趋势
在国内主要的物流地产市场中，以普洛斯为代表的外资企业占据主导地位，仅普洛斯就已占据56.9%的市场份额。然而，尽管多数外资物流开发商仍掌握有一定数量的土地储备，但鉴于战略性位置土地资源的稀缺，加上地方政府的发展偏好转向，预计未来外资专业物流开发商获取土地的难度将不断上升。与此同时，国内的传统地产开发企业、电商企业等也开始纷纷涉足物流地产。在拿地方面，内资企业显然具有很大的本土优势，特别是前期，从谈土地指标到准备各种，国内开发商已经非常熟悉这一整套有中国特色的流程模式。但是，内资企业在后续的建设、运营等方面却也有着明显的短板，而这恰恰是外资企业所擅长的。因此，这种互补的格局可能说明了在物流地产领域，内外资企业战略合作也将是趋势。
全国优质物流仓储市场表现持续活跃，第三方物流和电商仍是需求的主要来源。开发商积极与大型企业开展战略合作。未来优质物流仓储供应中，仓库占比预计将会提升。百世物流、韵达快递、山九物流等物流快递企业纷纷签约进驻普洛斯、嘉民等优质开发商开发的仓库。此外，开发商积极与大型企业开展战略合作，例如普洛斯与某知名国企签署战略合作关系，共同打造全国性的物流网络。
增值服务是破冰关键
物流地产是高含金量的细分市场，前景良好。由于物流地产的特异性，可替代产品不多，因此租金仍会保持一贯的上升势头。
要想在白热化的竞争中取得优势，无疑是要将自己的服务能力迅速提升。广州市某住宅地产投资的物流园区的负责人认为，物流园选址的产业基础是客论文导读：的增值服务。而信息整合服务便是物流园区的必备服务之一。物流从A到B点，只有信息流通充分，才能充分利用社会资源，提高企业效益。除此之外，物流园区提供的业务整合服务也是非常重要的，企业有其他业务需求，园区也必须提供，这样才能提高物流效率。什么是增值服务？地产开发和产业地产运营的最大区别在于后期的服务。而这首先
户选择的关键，这些是外在条件，内在条件则是网络化、信息化、增值服务。
什么是网络化？就是各个物流园区之间形成联盟，到了国内任何一个城市，都能够获得同样的联盟式服务。网络化使得企业内部监管体系的效率更高，同时解决信息不对称的理由。
什么是信息化？我们把物流园区称作第四方服务平台，开发物流园区并不只是简单地盖厂房做仓库，在这基础上还要提供其他的增值服务。而信息整合服务便是物流园区的必备服务之一。物流从A到B点，只有信息流通充分，才能充分利用社会资源，提高企业效益。除此之外，物流园区提供的业务整合服务也是非常重要的，企业有其他业务需求，园区也必须提供，这样才能提高物流效率。
什么是增值服务？地产开发和产业地产运营的最大区别在于后期的服务。而这首先就体现在物流园区提供的行政服务上，入园企业需要货代许可证等各种，如果园区能够成为提供类似增值服务的平台，必定能成为吸引企业进入的亮点之一。