简论中关村电子卖场三大发展阶段特点及成因

论文导读：升级大势所趋，中关村电子卖场环境改善、商户减少、摊位面积变大、商业环境改善。商业体的变化特征主要体现在三方面：首先业态调整自上而下，一般物业先拿靠上的层楼开刀，清退整层小租户，对整层楼面进行改造，吸引大企业入驻，一层甚至数层整体盘给一家大企业。其次，商业体都保留了电子用品的零售卖场，一般自下而上保留五六层。再
【摘要】中关村始终像一个跳动的浮标，记录着一个标志性地标的时代变迁。本文以中关村销售电子产品的模式为研究体，分析其不同阶段的特点和形成理由。
【关键词】中关村、电子卖场
： A
1中关村电子一条街（1984-1998）
中关村电子一条街被称为中关村的前身。位于北京市西北的海淀区境内，指南起白石桥、北至中关园(北京大学东门)大约八公里左右的一条南北向大街。由于当时设立的公司绝大多数经营以计算机为主的电子产品，故被称为“中关村电子一条街”。到1987 年，中关村一条街已形成全国较大的微机与电子元件和信息产业技术市场，电子、电脑产品的销售额达4 亿多元。
沿街多为老旧房屋，道路窄小。以发展小商户电子产品维修和销售、低端服装、低端餐饮为主要经营业态。它只是一个商业氛围浓郁的“电子摊贩聚集地”产业结构单一，重技术轻创新，产业链简短，发展以零散的电子市场为主。 当时电子市场利润巨大，那时经营电子市场不是“赚钱”，是“捡钱”。
电子街繁荣却备受外界质疑，人们开始反问梦想中的中国硅谷出现了吗？事实上，“高科技”的含义在这里被演绎为电子卖场的“恶性”扩张，更多的人、公司是在这里做贸易、组装机器、炒货。中关村电子一条街的发展显得商业气息过于浓郁。“走火入魔”的商业化模式曾让“硅谷”一词成为中关村的乌托邦。
2中关村电子城（1999-2010）

2.1转变

经济全球化的迅速发展迫使中关村电子一条街也在不断变化中。电子市场逐步退出历史，电子城开始登场并获得碰头彩。1999年确定建立中关村科技园后，从四环路中关村一桥到黄庄路段，重新规划，拓宽道路，拆除了两侧老旧房屋，代之以座座崭新的高楼大厦。 硅谷、太平洋、海龙三座电脑城先后投入使用，太平洋数码、硅谷、科贸、中发、中海园浮出水面，大规模入驻的电脑城、电子城淘汰了过往零散的电子市场，却将中关村的商业氛围迅速扩大化。
2002年，中关村电子卖场总营业面积仅为6万平方米；到2009年，中关村IT卖场的面积达32万多平方米，经营商户大约8000家，从业人员大约5万人。 2010年的电子产品销售额达到280亿元，其中鼎好、海龙和e世界三大卖场的销售额占到中关村IT卖场销售总额的68%。

2.2特征分析

中关村电子城与80年代相比，大型电子卖场越来越大，越来越多，但在业态和档次上基本上没有多少变化。
企业规模小型为主，交易以为主。电子城内的布局和一般的商场区别不大，业态结构也是以小型店中店和摊位为主，经营方式多为个体经营，公司化运营的批发零售企业一般会在电子城中设店铺和摊点，但主要业务一般另有场所。商户一般为非连锁经营方式, 交易以对手交易、交易为主。
电子产品销售环节技术含量并不高。电子类产品的研发、制造环节技术含量较高，但是零售环节显然并没有什么特殊的技术含量。电子市场经营和销售人员普遍年轻化，这固然和电子产品的时尚性及教育程度有关，但更主要是和准入门槛较低有关。

2.3理由与挑战

电子产品利润过低。电子产品利润率的压缩让很多店主生意维艰。由于生意持续冷清，电子城大批商户撤柜，留下的商户则纷纷要求降租。厂商不降价，电子城自己贴钱搞促销。
欺诈、强买强卖。中关村竞争激烈，电子零售市场混乱，缺乏监管，恶性竞争激烈，欺客宰客现象存在，这对中关村地区品牌造成了伤害。投诉在消费者投诉总量中比例最大，但对这些顽疾，管理上存在难度。
电子商务强势来袭。 跟传统业态同质化的内部竞争相比，电子商务对电子城的冲击更像是釜底抽薪，很多消费者在传统店面细询产品后回家再上京东或淘宝下单。主打3C的电商企业京东商城2010年的营业额为600亿，这是整个中关村IT卖场2010年销售总额的2倍多。
营业税收贡献低，不利于品牌形象。中关村电子城小商户一直以来都以固定数额的纳税方式，总营业税收只有2000万元，还抵不上一家中等企业的税收多。有些低税收的“低端业态”，给众多消费者留下了“脏、乱、差”的不良印象。
3中关村电子卖场（2011-至今）

3.1升级转型

2011年5月太平洋电脑城停业，“退市还研”不仅标志着中关村大扩张时代的结束，也意味着电子卖场的竞争开始改造升级，商业氛围浓厚的“电子摊贩集聚地”面对新转型。
中关村电子卖场的变化，与政府的推动密不可分。中关村电子卖场存在的黑导购、强买强卖、偷税漏税等诸多理由，一直被社会广为诟病。早在2009年7月，海淀区政府就发布了《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》。2011年5月29日，《中关村西区业态调整规划（2011年-2015年）》发布并实施，要求2011年年内，海龙、鼎好等中关村电子卖场的商业面积要下降至50%以下；并将逐步引入科技金融、科技、高科技企业、文化创意等高端要素业态形式。同时，西区禁止入驻的业态明确为：小商户电子产品维修和销售、低端服装、低端餐饮等。卖场逐步建成品牌店，逐步淘汰现有的柜台、摊贩式经营。提升电子市场品质，加快建设高科技产品展示、发布和体验展示区。
海淀区对完成市场腾退的电子市场主办方给予财政扶持，希冀以此带动商业体整改积极性。以新进驻企业形成的区级财政收入为测算标准，前两年给予100%、后3年给予50%的奖励；对于新开设的品牌专营店，海淀区政府将给予一次性装修补贴，补贴标准为实际装修费用的50%，每个店面最高补贴500万元。

3.2电子卖场调整措施

受中关村西区业态升级大势所趋，中关村电子卖场环境改善、商户减少、摊位面积变大、商业环境改善。商业体的变化特征主要体现在三方面：首先业态调整自上而下，一般物业先拿靠上的层楼开刀，清退整层小租户，对整层楼面进行改造，吸引大企业入驻，一层甚至数层整体盘给一家大企业。其次，商业体都保留了电子用品的零售卖场，一般自下而上保留五六层。再次，电子卖场部分楼面重新装修，打破原有租户布局，重新签订出租合约，重新分配经营位置，营业面积变大，租金提高，以此清退实力较弱的租户。

3.3主要卖场业态调整情况

3.1论文导读：

中关村海龙大厦
在电商浪潮的冲击下，中关村海龙大厦已经基本完成从“小柜台”到“精品馆”的转型。海龙的产权结构属于海淀区供销社，相当于一家国企。产权比较集中，容易形成统一的转型方案。总面积2万平方米。由原来1-16层商户混杂的局面，整改为1-6层销售，形成以经营消费电子产品为主、特色商品为补充的综合性卖场，重点打造厂商售后服务及消费体验专区。 8层以上作为写字间。

3.2鼎好电子商城

鼎好的卖场、写字楼产权基本都在自己手中。转型过程中，六层以上商户租约期满就不与之续租，这样卖场逐步清除改做写字间。 鼎好电子商城一期六层以上全部改为写字楼，创新工场、国美网上商城、国际技术转移中心以及清华科技园都已进入，六层以下还保留着原有的电子卖场。
电子卖场还可以为鼎好提供现阶段的市场数据、顾客需求等，这样更有利于鼎好与厂商、经销商联动为消费者服务。在规划卖场时，鼎好会与厂商、经销商进行三方沟通交流，规划布局卖场。这样既可以避开过于严重的同质化竞争，也方便顾客进行选购。维持在5%-8%的商铺空置率调节卖场。

3.3中关村e世界

由于开发商北京科技园置业股份有限公司早在项目完成时就已将中关村e世界楼内的卖场、写字间分散出售。从地下一层到第四层卖场的产权分布在1800多个业主手中，无法实现统一的商业规划转型。中关村e世界只能维持原有电子卖场模式，大量店铺空置或低价出租。