探究“凶宅”案法律理由及法律方法

论文导读：
作者简介：刘玲：东北林业大学文法学院民商法硕士研究生。
摘 要：近些年来，“凶宅”一词被人们所熟悉，我国近些年的房价一直居高不下，导致很多购房者把目光投向了价位相对适宜的二手房市场，很多人在不知情的情况下买了“凶宅”。由于法律上没有明确的规定，如何让界定“凶宅”、忌讳“凶宅”到底是封建迷信还是公序良俗、“凶宅”纠纷的法律适用，如何去寻找一个统一的标准都是我们当前司法实践中迫切需要解决的理由。本文通过概述“凶宅”以及具体案件，对法律适用理由进行深思，找到具体的法律适用策略。
关键词：凶宅；公序良俗；诚实信用；法律适用

一、“凶宅”案的概述

(一)凶宅概述

关于凶宅的认定，各界人士观点不一。房地产界观点认为“凶宅”是指有过非正常死亡的住宅，具体的细节没有明确。在现实生活中，每个房子不可避开地发生生老病死，但理由是怎么死的。在我国传统的观念里，“非正常死亡”俗称为“横死”。法律界人士通常认为“凶宅”是指：“曾发生人为因素致人死亡的或者地处异常地段的房屋，它是一种客观存在的现象而非源于认得主观感受”。①结合各界人士的见解，我将“凶宅”概括为如下几个特征：

1、“凶宅”是“人为因素”导致死亡事件的住宅。

2、“凶宅”是“普通住宅”发生死亡事件后，转化成的一种客观存在“非正常死亡”现象的住宅。“普通住宅”一旦转化成“凶宅”，其事实无法转变，必将造成无法弥补的损失。
3、“凶宅”是一种民间习俗。对于“”凶宅为封建迷信还是民间习俗，一直是“凶宅”买卖案发生便受到各界都在讨论的事情。民间风俗习惯指的是一个人或集体的传统风格、礼仪、习惯的特定社会的产品，是人们根据社会发展规律长期生活实践出来的。它反映了一定的社会人民的风俗习惯，其本身并不为法律所禁止的。
4、“凶宅”不是迷惑人们来凸显一些无因果关系命运的事实，它是一种忌讳。忌讳是指人们对某些不吉利的事物或语言、举动的顾忌和避讳。忌讳实际上是一种民间习俗。
综上所述，我认为“凶宅”是指受民俗影响的由“人为因素”导致的客观存在“非正常死亡”现象的住宅。

(二)“凶宅”相关案例

1、上海“凶宅”案：上海的一男性买房子结婚，请装修公司装修。在装修即将完工之即，他发现装修公司一工人上吊，在装修的洞房里，已腐烂许多天。起诉装修公司，要求其赔偿房价和装修费20万元、精神损害赔偿5万元。一审法院对于原告的请求不予支持，但是由于装修公司疏于对员工的管理致使原告受到惊吓，有一定的过错，故判令其赔偿原告5000元的精神损害赔偿金。被告自愿补偿原告2万元，是其处分自己的权益的行为，法院予以认可。原告不服，提起上诉。但是二审法院驳回上诉，维持原判。
2、 3、 --！> 郑州“凶宅”案：2007年河南省张女士为结婚向刘先生购买了一套房屋，在了过户手续后，好心的邻居告诉她，前不久原房主的妻子就吊死在该房内。于是张女士要求刘先生退回房款，但刘先生以不知晓该事实为由而拒绝。张女士起诉到法院。一审法院判决驳回了原告的诉讼请求。二审法院却依据公序良俗原则确认该购房合同无效，判决卖方向买方返还价款。②

二、“凶宅”案理由分析

1、违反诚实信用原则。

1907年制定《瑞士民法典》首次把诚实信用原则确立为民法的基本原则，该法典第二条规定：“无论何人，行使权利、履行义务，均应依诚信为之。”在法国和德国，通过法官的解释和司法活动使原有的诚信条款上升到了基本原则的地位。③
上述案件违反诚实信用原则是从民法的基本原则出发而得到的，诚信作为人类社会“集体安全体系”的存活准则，已成为一种代代相传的基本经验准则。《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”其中诚实信用原则，其作用不仅仅是字面上的“讲诚信、守信用”，它应被理解为一项由司法者享有的法律适用授权规范。在此作用上，司法者“应然”适用诚实信用原则来处理“凶宅”买卖这一违背原则性规定的案件。④
同时，它被视作“帝王条款”，⑤在此值得注意的是：有学者认为，诚实信用原则亦可适用于诉讼法和公法。⑥具有最高条款的地位，司法者可以依据它所包含的衡平精神，限制、补充、协调其他规范的适用，因此，它实际成为对司法者的授权条款，是法官据以追求具体社会公正而解释或补充法律的依据。⑦正因如此，许多国家立法或判例也纷纷将诚实信用确立为民法的一般条款。如德国判例明确承认诚实信用条款是民法的最高条款，在其他法条于适用将产生与此原则不相符合的结果时，有限制其他法条的效力，此种功能被称之为“修正功能”。⑧因而，破坏这种集体安全的行为个体必将受到大家的责难甚至遭到“放逐”，这一种社会评价和惩罚个体的不规范行为靠的是一种特殊力量。当买卖“凶宅”双方签订合同的一瞬间，卖方就已经违背了诚实信用原则，理应受到相应的惩治。大“凶宅”案的法律理由及法律方法由提供海量免费论文范文的www.7ctime.com,希望对您的论文写作有帮助.庆案件中，法官维护了买房人的利益，也正是利用了此“修正功能”。

2、违反公序良俗原则

公序良俗原则起源于罗马法。在罗马法上，所谓公序，即国家的安全，市民的根本利益；良俗即市民的一般道德规范，且不断变化而非一成不变。⑨现在人们在理解这一原则时，一般都认为其包括了公共秩序和善良风俗两个方面。依学者通说，所谓“社会公共利益”相当于“公共秩序”，“社会公德”相当于“善良风俗”。关于公共秩序，其属于国际私法中的概念，它要回答的是不同于《德国民法》第138条的理由，即德国法院适用外国法律规范是否与德国的公共秩序相符。所谓善良风俗，是指法律的基础价值理念和公平合理深思者的正当感受；或者说其既包括了法律制度本身固有的和道德价值观和原则，也包括了现今社会占统治地位的道德的行为准则。在郑州“凶宅”案中，一审法院认为，原告将涉案房屋认定为“凶宅”，是其主观认识理由，且属于封建迷信。因此，该法院没有支持张女士的诉讼请求。然而，第二审法院认为“凶宅”并不构成对建筑本身的物质使用障碍，但会影响心理的使用，客观地将减少论文导读：
其使用的房屋效用。“凶宅”不是封建迷信，而是一种禁忌。禁忌是，事实上是一种民间风俗。因此二审法院依据公序良俗原则认定涉案合同无效。可见，在我国现有的几条概括性极强的规定下使用内涵极具模糊性的公序良俗原则很容易导致不同判决（尤其是涉及善良风俗的案件）。从民法基本原则的根源出发，不考虑模糊性对立法目的和司法审判的内涵是必要的，因为它是建立在法律机制的灵活性，是具有巨大的社会变革的产物。它使得法律具有了弹性，在法律没有规定或法律规定不明确时赋予了法官自由裁量权解决现实中的争议。但由于许多判断和行为的人，尤其是生活最基本的判断和行为，通常是与将依据情感、等非理性的东西进行的，所以即使是本人认为使其主观思想是客观的判断，但在一个明确的目标缺乏标准的判断时，在很大程度上是主观的情感和判断，因此不同法官作出不同的判断就在所难免了。为解决对公序良俗内涵理解的困难，人们试图将其具体化。大陆法系和英美法系国家和地区在不考虑模糊概念的策略，公共政策或善良风俗的概念，基本上是相同的路径，即从判例研究开始类型化。具体的类型会随着各个学者的思路差异而有所不同。Cheschire将其归纳为九种，Treitel将其归纳为十四类。而日本学者我妻荣把违反公序良俗原则行为的种类归纳为七种类型，史宽先生将其分为五种类型，王泽鉴先生把其分为了六类，而梁彗星先生则将其分为了十种类型。该策略必须在一定的时间内的审判实践中对现有的类型发挥积极的指导作用，但由于社会生活的复杂多变，是很难判断的，以新的情况为例，其违反了根据已总结出类型仍然是很难判断的原则。法律适用理由无论是诚实信用原则还是公序良俗原则，其内容会随着时代的变迁而有所变化，类型化策略也随着时代的发展而凸现出其滞后性和不周沿性，因此要缓解原则内涵模糊性而导致的民事司法适用中的矛盾还需探求更多的策略。
同一类“凶宅”案，却出现了不同的判决这一现象，这无疑是法律适用理由。接下来，我们将追寻解决这种情况的法律策略。

三、法律策略之于法律适用约束功能

从法律适用的角度，如果裁判之间不能建立直接推理的一般规律，就需要楔入具体化的。规范与事实对接的在于法律技术，法律解释技术、法律推理技术、法律程序技术、证据运用技术等。法律策略在法律适用过程中具有认知功能、监督功能、评价功能、补救功能和服务功能。

(一)认知功能

规范适用的主要理由不在于时间的距离，而必定是与一般规范和每个特定事件的特异性之间存在的差距。弥补或更适切地说：媒介两者正是具体化规范的任务所在。法律适用者要有效地解决纠纷，其核心任务是完成对事实的认知和法律的认知，从而实现事实与法律的对接。正如加达默尔所言：对一条法律原文的作用的认识和这条法律在具体法律事件里的应用，不是两种分离的行为，而是一个统一的过程。

(二)监督功能

对任何法律适用职业的自我认识和作用方式而言，策略可以是有效的监督工具。法律适用是法官适用法律案件的事实，揭示法律和具体的行为之间的关系，得出了有一个很好的理由支持判决和令人信服的结论。在法律适用中，法律策略不仅可以引导人们正确的方向去深思，分析和解决法律理由，同时也可以让人有法律结论的正当性与合法性。由于该策略要求法官在判断和推理之间建立的法律结论检查逻辑关系，并且是根据严格的逻辑理性推导的前提下，所以使结论具有说服力。

(三)评价功能

日本法学家川岛武宜认为，法律词语技术的功能有两个方面：一是法律所特有的深思手段；二是法律所特有的传递手段。法律语言作为深思的手段具有精确化的特性。

(四)补救功能

法律策略对于法律具有补救功能主要表现在两个方面：一方面，在司法实践中，常常出现法无明文规定的情形，即所谓的法律漏洞。另一方面，法律策略是使法律适应社会发展的重要手段。法律策略论在对若干时期的法律策略实践的概述和分析中表明，借助什么工具能够对法律内容及其在实践中的贯彻产生什么样的影响。

(五)服务功能

法律适用的策略是实现实体立法形式的价值判断理论。一个在价值基础形式的法律适用策略可以应用于许多不同的法律秩序。它必须允许当时的法律秩序价值和目的去适应法律共同体中已经转变的社会关系。因此，法律适用首先具有服务功能。（作者单位：东北林业大学文法学院）
注解：
① 陈耀东，张瑾“.凶宅”的法律界限及交易纠纷的法律适用[J].河北法学，2007.10。
② 郑法.公序良俗了断出售-凶宅.案[J].和法制，2009，（9）.
③ 孙森焱：“公序良俗与诚信原则”载杨与龄主编：《民法总则争议理由研究》，五南图书出版公司1999年版，第189页。
④ 龙卫球《民法总论（第三版）》中国法制出版社，第57页-第58页。
⑤ 郑玉波：《民法总则》中国政法大学出版社2003年版，第553页。
⑥ 参见[德]迪特尔·梅迪库斯：《德国债法总论》，杜景林、卢谌译，法律出版社2004年版，第125页；[日]谷口安平：《程序的正义与诉讼》，中国政法大学出版社1996年版，第137页-第147页）
⑦ 史尚宽《债法总论》，荣泰印书馆1978年版，P319-320
⑧ 参见德国帝国法院判决GZ，85，108，117。引自黄立：《民法总论》，第505页。
⑨ （P599）周枏.罗马法原论（下册）[M].北京：商务印书馆，199

4. [10] 梁慧星：《民法总论》，法律出版社1996年版，第45页

[11] [德]迪特尔·梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2000年版，第514页。
[12] 黄立：《民法总论》，中国政法大学出版社2002年版，第335页。
[13] [德]卡尔·拉伦茨：《德国民法通论》（下），王晓哗等译，法律出版社2003年版，第599页-604页。
[14] 徐国栋.民法基本原则解释）））成文法局限性之克服[M].北京：中国政法大学出版社，200

1.（P261）

[15] 于飞.公序良俗原则研究）））以基本原则的具体化为中心[M].北京：北京大学出版社，200

6.（P45）

论文导读：
　[16] 梁彗星.市场经济与公序良俗原则[A].民商法论丛（第1卷）[M].北京：法律出版社，199

4.（P47）

[17] 史尚宽.民法总论[M].北京：中国政法大学出版社，2000.“凶宅”案的法律理由及法律方法相关范文由写论文的好帮手www.7ctime.com提供,转载请保留.（P292～296）
[18] 梁彗星.市场经济与公序良俗原则[A].民商法论丛（第1卷）[M].北京：法律出版社，199

4.（P57～58）

[19] 葛洪义.法律策略与法律思维[M].北京：法律出版社，200

7.（P162）

[20] [德]卡尔·拉伦茨.法学策略论[M].陈爱娥译.北京：商务印书馆，200

3.（P92）

[21] （P204）[德]汉斯·格奥尔格·加达默尔.真理与策略（上卷）[M].洪汉鼎译.上海：上海译文出版社，2004.
[22] [德]伯恩·魏德士.法理学[M].丁小春，吴越译.北京：法律出版社，200

3.（P422）

[23] [德]伯恩·魏德士.法理学[M].丁小春，吴越译.北京：法律出版社，200

3.（P292-293）

[24] [日]川岛武宜.现代化与法[M].王志安等译.北京：中国政法大学出版社，199

4.（P257）

[25] [德]伯恩·魏德士.法理学[M].丁小春，吴越译.北京：法律出版社，200

3.（P421）

[26] [德]伯恩·魏德士.法理学[M].丁小春，吴越译.北京：法律出版社，2003.（P419-420）