试谈我国当前房地产经济泡沫表现及危害性

论文导读：
摘要:房地产行业是国民经济的支柱产业，由于其行业本身的理由和外部环境双重的作用结果，致使房地产泡沫不可避开。本文主要讨论分析房地产泡沫的表现及对经济发展和我国社会可能存在的危害性。
关键词:房地产泡沫 表现危害
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中国房产市场自94年房产改制后，制度上使得配给制失效，转向市场化购买，特别是2003年将房地产作为国民经济支柱产业以来，房地产市场市场彻底被激活，大量的需求使得房价节节攀升，房价更是成为人们关注的焦点，虽然随后政府不断出台一系列的调控政策，仍遏制不住房价快速上涨的势头。房地产经济泡沫在我国慢慢积累，形势不容乐观。
房地产经济泡沫的表现。
（1）政策调控失控。据统计，十年来关于房产调控政策达43次。然而这43次调控政策竟对房价的上涨没起任何作用，广州2003年一手楼均价3888元/平方米，2012年14044元/平方米，涨幅261%；北京 2003年一手楼均价445我国当前房地产经济泡沫的表现及危害性由提供海量免费论文范文的www.7ctime.com,希望对您的论文写作有帮助.6元/平方米，2012年20700元/平方米，涨幅365%；上海 2003年一手楼均价5118元/平方米， 2012年22595元/平方米， 涨幅341%；深圳 2003年一手楼均价5680元/平方米，2012年18900元/平方米，涨幅233%。
（2）房价与收入不匹配。国际上通用的房价收入比计算方式，是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值，合理的房价收入比取值为3-6。按此衡量，全国大部分城市的房价收入比都超过6倍，其中部分城市的比率甚至超过了20，特别是北京、上海、广州等地超过30。房价收入比过高作为我国楼市存在泡沫的一个依据理由是，房价最终要靠居民的支付能力来支撑，中国房地产市场不可能违背世界上其他国家通行法则。关于居民的隐性收入，很多城市在统计数据的处理当中已经考虑到了，而工资则是我国居民最主要的收入。如果考虑到我国居民收入巨大的两极分化，目前的高房价更加使得普通居民不堪重负。当然，伴随着我国经济的快速增长，居民收入也在增长，但不能用未来可能的高收入来解释现在的高房价。经过几十年的发展，我国居民特别是上海、北京等大城市居民的收入会和发达国家差不多，那时出现高房价是合理的；但目前的高房价严重脱离目前居民的低收入，就是一种泡沫现象。
（3）房地产贷款超常规增长。今年1到9 月份，全国商品房销售金额5.4 万亿元，同比增长33.9%。房地产开发企业到位资金8.78 万亿元，同比增长28.7%。其中，国内贷款同比增长32.3%，个人按揭贷款增长45.8%，增速继续回落4.5 个百分点。今年前三季度主要金融机构累计新增个人住房贷款累计12492 亿元，占累计新增人民币贷款的17.2%。在当前贷款规模较为紧张的环境下，房地产贷款的超常规增长，反映了房地产经济的过热现象。
（4）商品房空置率居高不下。2012年人口管理发布的数据显示，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条，其中38

1.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%。

（5）房地产经济在国民经济中的占比过高。房地产不断上涨对GDP起到了明显的拉动作用，由房价上升带动了地产股的上升，地产股占股票总市值的10%,股票总市值约占GDP的80%,则房价对GDP影响在8%左右。地方政府也过度的依靠房地产经济，依靠出售土地和房产税作为地方收入的主要来源。

二、房地产泡沫的危害性。

（1）房地产光泡沫导致经济萧条。房地产市场“输出效应”的出现，不禁让人回想起20年前日本的状况。1985年到1990年，日本经过了5年的房价的疯狂上涨。到1991年左右，日本国内炒房人赚足钱之后，就开始向海外扩张。加上当时日元的升值，他们就到美国买房子，这甚至让美国人惊呼，日本人准备买下整个美国。但最后的结果众所周知，日本房地产泡沫破灭，经济经历了长期的萧条。
（2）房地产泡沫经济危害正常金融秩序。民间借贷危机、中小企业资金链断裂、崩盘……背后既与实业投资不景气、企业经营难以为继无法偿还借贷有关，也与当前融资极度困难有关，更与楼市繁荣带来的资金脱实向虚有关。可以说，房地产泡沫继续吹大，将意味着有更多社会资金从其他产业集聚到楼市，房价繁荣的背后，是越来越多的产业空心化危机，是越来越多的实业资金变身为投机“热钱”的过程。虽然房价涨了，地价也涨了，土地财政似乎有了保障；而且，房价涨了，房地产投资增加了，地方政府稳增长似乎也大可高枕无忧。但这些短暂的增长和短暂的收入，最后都将会以更长久的地方财政危机和经济减速为代价。没有实业支撑的经济终究是脆弱的、不可持续的。房地产泡沫继续吹大的更大危害在于，它将银行的房地产贷款置于高风险之中，银行贷款的不良率或将埋下超预期反弹的隐患。一旦经济不景气造成房地产金融泡沫破裂，银行信贷将首先面对大量坏账损失。而银行是金融的核心，银行出现理由，必定危害金融秩序的正常运转，，整个社会经济都会遭受严重影响，收入减少，失业增加，经济将会陷入衰退或萧条。2006年美国房地产泡沫破灭，2007年引发美国次贷危机，2008年终于点燃了美国金融危机，并迅速蔓延全球。三年后，欧洲主权债务危机爆发且演变成慢性经济病，目前仍在“重症监护室”观察。
（3）房地产泡沫会导致经济结构和社会结构的失衡。过度的房地产投资和投机，会使社会上的相当大部分的资金涌向房地产业，令社会上大量的流集中于第二产业，使得第二产业的生产总值在GDP中比重加大，而第一、三产业却因为资金投入不足，在GDP中占有的比重降低，也就是说三大产业占国民生产总值的比例失衡。众所周知，在经济比较发达的国家，第三产业所占比重通常是最高的，是关系国计民生的支柱产业，第三产业的蓬勃发展是国际经济增长的有力保证。但在中国，第三产业所占比重本已较低，而现在第二产业因为房地产的带动，比重进一步加大，使得第三产业比重进一步压缩论文导读：生的土壤。房地产泡沫带来的土地转让费用节节攀升，而政府做为土地转让的主要来源，是房地产商人重点行贿对象。近年来揪出的一些腐败案件，大都与房地产密切相关。一般来说管土地的官员富得最厉害。官员与开发商的勾结，主要是利益上的联系，即官员利用权力为开发商行便利，而开发商也相应的给出经济上的回报。例如河南省郑州市原
，这样失衡的产业结构是不利于经济可持续发展的。例如上世纪80年代90年度泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。特别是电子产品类的企业创新，日本逐步的被韩国和中国赶超。
（4）进一步扩大贫富差距，并会引发社会理由。在房地产投资和投机日益盛行的大背景下，有能力买房满足住房需求之余，还有余力进行房地产投资或投机的人可以通过获取房屋交易中的溢价变得越来越富有；而一些没有能力购买房屋或是购房后没有多余资金进行房屋投资和投机的人，因为不能借助房屋的增值而获取额外资金，而且物价越来越高他们会变得越来越贫困，贫富差距的扩大会加剧社会矛盾和冲突之外。同时，房地产泡沫破灭后会带来严重的社会理由，以香港为例，1997年房地产泡沫破灭后，以个案计算的犯罪率开始攀升，由1997年的每10万人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高达2

5.14％，直至2005年才开始同落。

（5）房地产经济泡沫也是腐败滋生的土壤。房地产泡沫带来的土地转让费用节节攀升，而政府做为土地转让的主要来源，是房地产商人重点行贿对象。近年来揪出的一些腐败案件，大都与房地产密切相关。一般来说管土地的官员富得最厉害。官员与开发商的勾结，主要是利益上的联系，即官员利用权力为开发商行便利，而开发商也相应的给出经济上的回报。例如河南省郑州市原副市长兼郑东新区管委会主任王庆海在土地出让和规划审批等方面为他人谋取利益，其涉案金额高达近2000万元。四川省成都市原政协副主席周学文利用职务便利，在土地出让、拆迁安置等方面为请托人谋取利益，收受贿赂折合人民币2200余万元。广东省江门市原市委常委、常务副市长林崇中利用职务便利，多次主持召开会议，向某商人低价出让土地，从中收受港币65万元，造成土地收益流失高达9404万元。
三、结论
通过从以上分析我们可以看出，当前我国房地产经济已经存在一定的泡沫特征，而房地产泡沫的扩张和破灭对经济的危害是巨大的，扰乱了社会资源的合理配置、威胁金融体系的安全、对社会心理和人的行为造成了不良后果。我们应该时刻警惕房地产泡沫的危害，避开房地产经济泡沫危害的发生。