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试议以业主为核心房地产工程管理

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论文导读:④在协调各分包商的过程中,由于很多分包商都是与业主直接签订合同,只对业主负责,在实际工作中难免出现分包商工作面重合、资源利用冲突等理由,在这样的情况下各分包商一般都各不相让,强调自己的指令来源,因此造成窝工等现象的发生。5策略与倡议①在项目立项开始,业主方就应该组织相关人员进行设计的管理工作,设
摘要:工程管理是贯穿房地产开发全过程的各项管理工作的总和,作为对各种实体建筑从前期决策到后期实施的全过程管理的工作,已经成为决定房地产开发项目成功与否的关键。
关键词:房地产工程管理;理由;策略
【分类号】F284
1 房地产工程管理的概念
以业主为核心的房地产工程管理区别于施工方的工程管理,业主方的工程管理工作开始于项目的前期立项,经过项目策划,项目实施以及项目运营的整个过程,而施工方的工程管理基本只涉及以施工为核心的项目实施阶段。业主方的房地产工程管理就是对从项目立项、策划、实施、竣工验收到最后运营阶段的全过程管理。通过一系列的管理工作,使房地产项目达到既定的目标,业主方也得到自己应该取得的利润。
2 房地产工程管理的方式
①谨慎选择勘探和设计单位
实践证明,对于一般房地产开发项目,基础工程的成本一般占到总成本的1/3以上,而且基础工程的施工非常复杂,对于地质的敏感度很高。因此,选择一个负责任的勘测单位对于地质的准确勘测是极其重要的,很多房企为降低成本通常选取不正规或者降低资质选择勘测单位,造成勘测准确度下降,成本增加;对于设计单位,很多房企希望通过采用报价较高的设计方案,力求在设计方面取得对其他竞争对手的优势,但是设计费用高并不代表设计方案适合项目的特点,很多情况下报价高的设计方案由于设计复杂,不但增加了成本,而且使施工过程复杂,不利于形成较好的工程质量。
②招标选择口碑好的施工企业和项目经理
施工过程是实体工程形成的最主要阶段,也是房地产开发过程最重要的阶段,施工企业和项目经理在这一过程中扮演着重要角色。口碑较好的施工企业拥有较丰富的施工技术积累,一般是经常能拿到各种建筑奖杯的企业,在不断地工程实践中,通过在不同区域施工,基本了解各区域之间项目的特点以及在该区域如何使项目顺利运作,而且这些企业与各行政机关之间有较好的协调关系,也比较容易使政府机关信服[1]。因此选择口碑好的建筑企业等于保证了一半的工程质量。而对于项目经理的选取也很关键,在一个建筑企业中项目经理良莠不齐是肯定的,通过实际的走访调查以及行业内信息可以了解到该企业的优秀项目经理,优秀的项目经理必须有良好的沟通能力和协调能力,过硬的业务素质,谙熟国内的处世之道以及良好的抗压能力等,只有具备了这些素质,才是房地产企业能够选取项目经理的标志。
③建立以业主方为核心的工程管理体系
业主方作为整个项目的核心,不但是资金的支付中心,更是管理行为的发起中心以及工程管理体系的建立者。成功的项目通常都有一套统一的管理体系,项目各方都在一个体系下执行任务,保证了各方都为完成达成共识的目标而努力。业主方在项目开始实施之前,应该着急相关各方召开第一次项目会议,做好各种实施前准备工作的安排,协调好监理方,总包商以及各分包商的责任划分和工作配合关系,制定好项目矛盾协调机制,当各方发生矛盾纠纷,保证有合理的解决方案可行,有具体的运作程序可依[2]。
3 房地产工程管理的内容
①合同管理是房地产开发过程中资料管理的主体管理内容,业主方与总包商、分包商以及设计单位和勘测单位等都会签订合同,这导致了业主需要面对以业主为核心的房地产工程管理由优秀论文网站www.7ctime.com提供,助您写好论文.多头合同管理,工作压力大,内容复杂。工程合同也是业主与项目各方划分权利与义务的有效凭证,包括所有工程款项的支出划拨都是以合同为依据进行。
②投资分析是在房地产企业项目立项阶段进行的一项工程管理活动,房企通过对待开发项目周围市场需求,区域经济发展,地块情况,开发成本以及预期盈利等指标的分析核算,决定是否开发该项目。投资分析虽然占用很低的成本,但是对于后期成本的影响确实巨大的,因此要予以认真对待。
③风险管理是在整个开发项目实施过程中,根据已有经验或者项目分析,确定项目潜在的风险。微观层面的风险,比如土地出让金超额支出、与总包商协调不利、合同管理出现重大失误、施工过程出现重大工程质量理由、竣工验收严重不合格等;宏观层面的风险,比如国家对楼市的调控、银行收紧贷款、居民住房消费水平持续下降等风险。风险管理的作用在于,能够在项目实施过程中不断对已估计到的风险进行前瞻性的制约与管理,使实际出现的风险理由达到最小概率或者使其造成的损失制约在可接受的范围内,从而不会影响整个项目的运转。
4 房地产工程管理过程中存在的主要理由
①很多业主对于项目的规划是在很短时间内完成的,因此很多项目的构想不够成熟,在项目实施过程中存在很多临时性的变更要求,这本来是比较正常的,无奈的是业主朝令夕改令设计单位以及施工单位无法有效执行命令,造成工期的拖延,给项目的进度管理带来严重理由。
②按照规范进行工程项目的施工是依法必须执行的,但在实际项目实施过程中由于房地产企业的投标制约价过低,而施工企业为拿到项目不惜牺牲过多成本来竞价,造成施工方只能依靠后期的偷工减料来弥补损失,对于工程质量是严重的威胁。
③在项目实施过程中,业主单位的某些管理人员依靠自己手中的权力,经常性的向施工方索要好处,而施工单位碍于管理关系只能妥协,这也使得施工方人员在心理上出现了放松,认为业主单位可以放宽管理标准,最终可能导致工程事故的发生[3]。
④在协调各分包商的过程中,由于很多分包商都是与业主直接签订合同,只对业主负责,在实际工作中难免出现分包商工作面重合、资源利用冲突等理由,在这样的情况下各分包商一般都各不相让,强调自己的指令来源,因此造成窝工等现象的发生。
5 策略与倡议
①在项目立项开始,业主方就应该组织相关人员进行设计的管理工作,设计工作的结束并不是设计图纸的出炉,而是经过设计管理人员若干轮次的优化,并通过项目会议讨论决定,要报请施工等实施部门从施工难度等方面评价设计方案的合理性。
②在招标文件编制阶段,应该召集专家对项目整体成本造价进行深入研究,尤其是对于招标制约价的确定要充分考虑市场的发展,规范的不断变化,给予施工单位充分的成本制约空间,既是对施工方利润取得的合理支撑,也是对工程项论文导读:索要贿赂的工程项目腐败行为,责成业主方不定期的对施工方内部人员进行检查与教育。业主方也要自查自检,对于业主方利用管理权力敲诈施工方或者与施工方串通的行为进行严厉打击,严重的移送司法机关,尽最大可能保证管理体系的健康。参考文献:王涛.风险管理在成本估算过程中的应用研究.上海交通大学.2010.卢忠
目质量和规范性的保证。因此,在确定基本招标制约价的基础上应该确定合理的调整系数,最后得出调整后的招标制约价。
③政府监管部门应该加强监管力度,严厉打击利用职务之便索要贿赂的工程项目腐败行为,责成业主方不定期的对施工方内部人员进行检查与教育。业主方也要自查自检,对于业主方利用管理权力敲诈施工方或者与施工方串通的行为进行严厉打击,严重的移送司法机关,尽最大可能保证管理体系的健康。
参考文献:
[1] 王涛. 风险管理在成本估算过程中的应用研究[D]. 上海交通大学. 2010.
[2] 卢忠政主编, 建筑企业管理学[M], 成都:四川科学技术出版社, 1987.
[3] 金海鹏, 房地产开发项目成本制约研究[D]. 吉林大学, 2012.