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浅析冷观物流地产热潮来袭

最后更新时间:2023-12-22 作者:用户投稿原创标记本站原创 点赞:15627 浏览:69735
论文导读:
随着物流产业的兴起、趋热,物流地产在发达地区急剧升温,迅速成为地区经济发展的“新奶酪”。物流地产作为物流业务的不动产载体,整合资源并推动物流产业市场化、专业化发展的基础动力,对加快地区(或国家)整体经济发展、提升对外合作水平、增强国际竞争力均起着基础性的推动作用,成为推动经济社会发展的重要“生力军”。对此,通过实证分析研究,探索性地提出物流地产发展的可行性策略,具有必要性和积极的现实价值。
是机遇,也是挑战
物流地产是由美国的普洛斯公司率先提出并实践的,开始于上世纪80年代,至今为止已有30余年的历史,物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。
物流地产,是经营专业现代化的物流设施的载体,是出于房地产开发企业对利润的追求,根据物流企业客户需要,选择一个合适地点,投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产项目开发企业要求建立与物流客户紧密合作关系,以其适当交易时间,通过地产产权有偿转让、租赁及物业服务等方式提供专业的物流房地产经营业务内容,经营项目主要包括有支持业务相关的物业和设施、房地产项目和配套物业设施。
近年以来,随着住宅地产市场趋于饱和,房地产商们纷纷转向其他地产领域,此时物流地产才真正开始被房地产企业重视起来。有地产行业研究人员认为,物流地产投资热潮的袭来,并不仅受住宅地产发展受限的影响,其中物流设施的供不应求是各开发主体跃跃欲试的原动力。
近年来,北京、广州、济南等城市的仓储增长幅度较大,在20%~30%之间,而上海的不少大型仓储的租金更是上涨了近50%。而随着全球制造业的复苏和国内消费市场的急剧增长,环渤海、长三角、珠三角地区的仓储空置率一直处于下降区间,很多地区甚至出现“一库难求”的现象。由此,传统物流公司和电商企业(阿里巴巴、京东、卓越、当当、凡客等)也大举进军物流地产,由“轻资产”向“重资产”转化。
近年以来,随着我国经济的持续繁荣和物流产业的快速增长,对高标准、专业化物流设施需求不断增加,使物流地产日益成为国内外企业的投资热点。 2014年4月下旬,平安不动产斥巨资收购了9万平方米的成都空港物流园区项目。而3个月后,步步高集团宣布拟投资10亿元打造数百亩的西南物流中心。一时间将原本只是暗潮涌动的物流地产推向市场的最前端。如今,楼市陷入低迷,养老和文旅地产还未摆脱传统开发模式的窠臼。在此背景下,开发商、第三方物流等社会资本加速涌入物流地产。
另外,政策上的优惠,也在一定程度上刺激了物流地产的迅猛发展。2012年2月份,财政部、国家税务总局联合发布《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》,对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地,按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。相比制造商、零售商和第三方物流企业自建物流地产项目,相比房地产商拥有土地资源,地产项目的规划设计、建设以及资源的整合等诸多优势。但房地产商在进行物流地产的开发时,需要避开盲目开发,因为根据目前状况,物流仓储设施在5%的空置率下,才能保持10%的回报,如果空置率达到15%,利润就会被挤压掉。这也意味着物流地产开发商,还必须拥有强大的招商能力、充沛的客户资源以及专业的服务品质,这些因素会对后期的投资回收造成关键影响。因此,物流地产不仅是我国房地产商面对的良好机遇,更是对其综合实力的一种有力挑战。
亟须解决的理由
总体来看,当前我国的物流地产才刚刚起步,尚处于引入探索和初步发展阶段,既蕴藏着巨大的发展机遇,但也逐渐暴露出一些亟须解决的理由,主要有以下几点。
其一,物流园区开发缺乏科学的市场调研和统一规划,一些地区重复建设,空置率较高,发展阻力困难重重。为了适应物流产业发展的需要,从城市到乡镇,都在进行物流园区的规划和建设,掀起了一场由地方政府主导的物流园区建设热潮。但是,由于急功近利的催化,物流园区建设缺乏科学的市场调研和合理规划,脱离本地自然、经济条件和物流基础设施的实际情况,而且相关部门各自规划、重复建设严重,很多规划出来的物流园区在一定程度上,不能满足市场的真实需要。据调查,在物流园区建设发展的过程中,普遍遇到来自规划不充分、征地困难、配套设施没有及时跟上、缺乏土地使用优惠政策、审批困难、物流品种混杂、资金不能及时到位、发展空间十分有限等方面的阻力和理由。
其二,政府对于物流地产的开发还缺乏相关政策标准,土地出让政策不明确,土地使用不透明成本较高,使其市场化开发在一些地区受到很大程度的限制。目前,我国政府对于物流地产的开发,还缺乏明确的政策和相关规范标准,在物流地产开发实践中,存在着究竟将其划入工业地产、商业地产,还是单独的物流地产的意识,工业用地和物流用地混在一起。同时,由于国家的宏观调控和一些新的土地出让政策的不确定性,致使土地使用存在不透明和不确定性,对投资者信心造成不利影响。这无疑将削弱我国物流企业与物流地产发展的后劲,影响我国物流地产产业的形成与健康发展。
其三,大部分物流设施由制造、流通或物流企业自建自用,物流地产潜在开发主体缺乏充分的市场风险和自身能力评估,造成盲目投资开发现象。由于工商企业、物流企业与物流地产企业之间的社会专业化分工程度比较低,大多数所谓“物流地产”都是由制造、流通或者第三方物流企业自建自营自用,为自己的物流业务提供服务,使用效率较低,占用企业大量资金,不利于企业核心业务和核心竞争力的形成与提升,也会对社会专业化物流地产的形成和发展构成很大制约。与此同时,潜在投资开发主体的盲目跟进投资热,没有进行充分的市场风险分析和自身能力评估。在缺乏深入的行业了解和能力储备的情况下,盲目乐观跻身物流地产开发行列,必定会对物流地产企业的发展留下重大隐忧。
其四,本土投资开发企业缺乏专业化的物流地产开发和建设能力,普遍出现物流圈地热和低标准分散化,经营状况尚未形成市场竞争优势。在物流地产稳定而丰厚预期利润的吸引下,多种投资开发建设主体涉足物流地产市场,其中许多进行专业化“物流地产”投资的本土企业主要目的不在于经营物流设施,而是进行大片论文导读:低,多适用于低层次的仓储管理。其中,甚至还包括大量的城郊农民或集体建设的传统仓库。这与外资物流地产企业相比,还存在很大差距。因此,从总体上来说,国内还非常缺乏专业的物流地产商和成形的物流地产市场,与外资企业相比,本土物流地产企业还明显缺乏市场竞争优势。上一页12
土地圈占,主要介入土地的一级开发。然后,通过招商把相应的地块出让给物流企业,由承租企业根据自身需要,建立物流设施,其目的在于土地升值,而不是通过物流设施服务本身的运营来获取利润。据了解,通过圈占大片土地建立物流园区或物流中心,似乎成了本土企业物流地产发展的普遍形态。此外,由于缺乏专业化的开发和建设能力,已建成的物流地产一般规模较小,开发地域分散,呈点状布局,远未形成一定规模的物流地产网络。而且高标准物业匮乏,设施陈旧,专业化管理水平低,多适用于低层次的仓储管理。其中,甚至还包括大量的城郊农民或集体建设的传统仓库。这与外资物流地产企业相比,还存在很大差距。因此,从总体上来说,国内还非常缺乏专业的物流地产商和成形的物流地产市场,与外资企业相比,本土物流地产企业还明显缺乏市场竞争优势。