浅析房地产开发工程成本管理措施

论文导读：用成本是企业运转中的一项综合性管理指标。它的指数的变化可以反映出企业在管理能力上的变化和高低，可以说在企业的经营中有着最为重要的地位。包括对所要实现的目标的管理；对实现目标的过程进行管理以及通过以上的过程为成本的管理提供数字依据。对企业的经营成本进行管理的重点和成本管理数字依据的收集，是以一个统
【摘要】在房地产项目开发中，工程成本管理对企业实现最大利益，起着至关重要的作用，水平高低成为企业的核心竞争能力。本文着重对成本制约方面进行了一些措施探讨。
【关键词】房地产；工程开发成本；理由；措施
引言
当前社会环境下，政府对地产行业的监管更加规范、行业竞争更加剧烈，为适应不断变化的经营环境，必须加强成本制约力度，从而最大程度的提高企业的竞争和存活能力。

1.房地产开发项目成本管理的作用

成本是企业运转中的一项综合性管理指标。它的指数的变化可以反映出企业在管理能力上的变化和高低，可以说在企业的经营中有着最为重要的地位。包括对所要实现的目标的管理；对实现目标的过程进行管理以及通过以上的过程为成本的管理提供数字依据。
对企业的经营成本进行管理的重点和成本管理数字依据的收集，是以一个统一的规范和流程为标准，对企业每个经营阶段的收支制约的经验的延续。从一个企业的管理层面来说，确立一个行之有效的成本制约和管理的规则和工作流程是最为重要的基础工作。
本文主要讨论的是房地产开发工程成本的内容（如图1）。
图1 房地产开发工程成本制约

2.房地产开发项目成本管理工作中存在的理由

2.1认识程度有待提高

纵观目前房地产企业的成本制约工作，由于多年以来都把注意力放在了如何提高工程的收益利润，相应的对成本管制的工作就没有达到应有的重视。使成本管理没能实现为企业的目标制定和决策提供依据的作用，特别是对于进行长期作滚动式运转的公司，很大程度上不能真实的反映出企业工程项目的真正成本数据。

2.2管理工作需要完善

在一些房地产公司的管理过程中，只是把工程项目的成本制约作为单独的成本管理工作，比如规划阶段成本和工程设施的建设等成本的管理。

2.3工程造价制约水平亟待加强

工程造价的制约是企业实现利益最大化的重要手段，市场环境充满变数，工程造价管理的难度空前增加，在这样的条件下就更需要把工程造价的制约工作贯穿的整个项目管理的过程中。提高工程造价的制约水平，就会使企业的最终收益，能够得到相应的提高。

3.成本管控体系机制的设想

从整体来讲，现阶段标杆房地产公司（万科、中海和越秀等）已经相当重视成本管理，并对成本管理均有一套成熟的体系。从标杆公司来看，成本制约内容均包含（如下图）：
1）采用目标成本管理策略，目标成本由总部下达及强控；
2）重视动态成本管理；
3）重视成本管理前置，总部发布限额参考指标及产品标准；
4）应用信息化工具，建立成本数据库。
针对现行状况，本文提出房地产开发工程成本管理，以“四模块，两平台，一流程”的机制进行循环管理机制。 “四模块”即为“成本目标制约体系”，“责任成本管理体系”，“动态成本制约体系”，“成本核算和后评价体系”，两平台即为“数据库平台”和“软件操作平台”，“一流程”即成本管理流程标准化。

3.1“四模块”的建立

四模块的跨度贯穿整个开发全过程（如图2）。
图2 全过程成本制约体系
3.

1.1目标成本制约体系

所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划。
目标成本管理体系贯穿于项目的规划草图设计（取得土地前，概算目标成本）、规划设计（取得土地后、目标成本）、方案设计（修详规后、修正目标成本）、施工图设计（施工图预算、执行目标成本）等设计全过程，做到以目标成本控设计，而不是传统的设计完毕进行成本预算，做到层层制约，分层预警。
3.

1.2责任成本管理体系

目标成本制订以后一定要将成本逐由优秀论文网站www.7ctime.com提供,助您写好论文.项分解到部门，并建立制约的标准。
“责任成本管理体系”包含四大要素，即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述四要素的定义，我们就可以建立起责任成本管理体系的基本框架，从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。
3.

1.3动态成本制约体系

由于工程的动态变化，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须要进行有效的动态管理，建立详细的和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控。
纵向轴线包括招标期（图纸标准化、限额设计、模拟清单）、施工期（施工图预算、图纸变更、施工签证、季度调差）、结算期（工程结算）。其“高变动性”决定了它是成本制约的重中之重，建立动态成本台账。
横向动态成本包括实际发生成本和实付成本。“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布；“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反映出项目整体进度；“实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。这三条主线可以很好的反映项目成本执行的全貌。
3.

1.4成本核算和后评价体系

成本核算主要包括统一的核算科目和口径，跨期成本分摊，不同产品成本分摊策略。同时，仍要解决的理由后评价体系
通过后评价提高成本预测的准确性，同时可以提高成本管理体系的有效性，因此在项目工程竣工并在结算完成后要进行项目的后评价，主要从以下几方面：
1）比较项目目标成本与结算成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性）
2）分析各期《项目动态成本分析报告》（评价项目成本管理的科学合理性）
3）分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响
4） 考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的合理性）

3.2 “两平台”的建立

“四模块”的有效运用，尚应辅以“两平台”的支撑。
3.

2.1数据库平台

海量数据库是所有模块的基础，无论是目标成本制约体系，还是动态成本管理体系中的各种因素（如图纸标准化数据库、限额设计等），下面以限额设计为为例（如图3）
图3钢筋及混凝土设计指标数据库
同时，数据库是动态更新和不断完善的过程，随着技术的发展和材料的应用，不断变化。
3.

2.2操作平台

“四模块”的应用，操作平台是不可或缺的手段，各个模块一个突出的特论文导读：
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3.3“一流程”的建立

流程管理是穿梭于“模块”和“平台”的桥梁，通过有效的流程标准化指引做到这个成本管理的自身完备性。
4.结语
实践证明，加强工程项目成本管理是房地产企业创造经济效益的必由之路，项目成本管理是一项整体的、全员的、全过程的动态管理活动。企业应当及时反映项目成本的动向，以便采取切实可行的措施，确保工程项目优质、低耗，促使工程项目成本不断降低，进而提高企业整体经济效益，推动整个企业成本管理水平的提高。
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