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论住宅商用法律规制的深思

论文导读:

住宅商用法律规制的思考【摘要】作为经济利益与居住利益博弈的体现,“住宅商用”有其存在的合理性,而且伴随着经济的发展呈现出不断壮大的趋势,因此如何合理的进行规制并减少此类纠纷的出现便显得很有必要了。结合国内立法目前状况,对此理由进行相关的深思,并提出一些完善倡议。
  【关键词】住宅商用;利害关系;建筑物区分所有
  1006-0278(2014)07-128-01
  “住宅商用”,又称“住改商”,是指房屋所有权人、使用权人将居住的房屋转变用途为商用的行为。随着经济的发展和市场的不断扩大,“住宅商用”现象不断涌现,其理由主要是经营性用房需求的增加和住宅用房价格的低廉。
  一、“住宅商用”法律规制的必要性
  “住宅商用”在实践中引发了一些理由,根据我国法律规定,商业用地使用权年限为四十年,住宅用地为七十年,住宅改为商用的状态下,势必会造成国家土地使用权出让金的流失。此外,住宅小区内从事经营活动,很可能影响到小区居住环境的安宁、卫生和舒适,干扰其他业主的正常生活,甚至引发邻里冲突。与此同时,人流量的增加、反复装修、房屋结构的转变也会加重小区内部安保、防火、防盗的任务,安全隐患增加。
  “住宅商用”的形态分为多种,最为常见的是住宅改为商用或出租后商用,即建筑物区分所有权人在自身专有权的支配下转变住宅用途或承租人转变住宅用途,从而对其他区分所有权人专有部分或共有部分权利的影响,这也是实践中纠纷多发的形态。《物权法》和《建筑物区分所有权司法解释》专门对此种情况进行了法律规制,同时本文研究的也是这种形态。
  二、“住宅商用”的法律规制目前状况
  关于此理由的法律规制,集中体现在《物权法》和《建筑物区分所有权司法解释》的相关规定。其中,《物权法》77条规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅转变为经营性用房;业主将住宅转变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。我国《物权法》对“住宅商用”的限定是相当严格的,基于上述法律规定,业主将住宅房屋转变为经营性用房,必须符合三个条件:一是符合法律、法规的规定;二是符合管理规约的规定;三是经有利害关系业主的同意。且以上三个条件缺一不可。
  《建筑物区分所有权司法解释》第10、11条不仅作了相关规定,而且是对《物权法》77条的细化。第10条明确了《物权法》和《民法通则》中有关物权请求权、侵权责任或者相邻关系项下民事责任承担的相关规定,并规定不得以多数有利害关系业主同意为由进行抗辩。第11条阐明了利害关系业主的范围。可以说,这些条文严格了“住宅商用”的条件,解决了相当一部分法律法规难题,为民事审判带来便利,但也存在不少新理由。
  此外,《物业管理条例》对“住宅商用”的装修理由有了严格的规制,但是业主只要按照程序得到相关业主以及业主大会和物业公司的同意就可以住宅改作商用。同时,一些地方的物业管理方面的规范性文件也对此作了规定。总的来说,物业管理方面的规范性文件给住宅改作商用留了较大的空间,它把相当一部分理由留给了小区的业主大会、管理规约来解决。
  三、“住宅商用”的法律规制倡议
  针对国内立法目前状况,笔者认为可从以下几个方面进行完善。
  第一,有利害关系业主的推定。司法解释规定本栋建筑其他建筑物区分所有权人均为“有利害关系业主”,但这种推定也不是绝对的,如果业主用一整栋建筑从事营业,有且只有一个成员,不存在对本栋楼其他区分所有权人造成影响,这种情况就不需要去征得其他业主的同意。本条解释把所有情况一概而论,增加了业主自主创业的难度,不利于中小企业的发展,可以进一步完善。
  第二,“不利影响”的判断。将住宅从事商业活动,势必会影响到其他建筑物区分所有权人,但是影响的范围不易确定,本栋建筑物内其他区分所有权人肯定是“有利害关系业主”,而不属于同栋建筑的其他区分所有权人,也有可能受到影响。但是业主的房屋价值、生活质量受到影响是需要提供证明的,主观性较强,判断起来比较困难,导致法律操作性较差,笔者认为可从两点进行判断:第一是看“住宅商用”对共有部分的占用和使用情况;第二看是否造成了嗅觉、视觉和听觉的污染。
  第三,征得多数利害关系业主同意是否可行。虽然立法上的规定是全体业主同意,学者也有较多讨论,但笔者认为可作灵活处理,具体理由具体分析。如果“住宅商用”经营的是便利店、理发店等对小区居民基本上没有影响且可以方便居民生活的项目,应当适用多数同意,如果开设的是工厂、饭馆、娱乐场所等影响小区生活和安全或者污染环境的大中型经营项目,那么就要坚决适用全体一致同意的方式。
  第四,征得有利害关系业主同意的方式。有利害关系业主的同意是“住宅商用”合法的条件之一,有利于减少纠纷的发生。考虑到业主之间平常很少进行沟通和联系,由物业管理公司出面可能更容易判断利害关系和展开沟通,有利于经营活动顺利进行。此外,“同意”的形式分为口头和书面,笔者倡议以书面为准,这是因为口头同意的确定性和稳定性不及书面,且纠纷产生后会增加举证的难度。
  参考文献:
  [1]王泽鉴.民法物权(通则·所有权)[M].北京:中国政法大学出版社,2001.
  [2]姜东.住宅商用理由的法律分析[J].社会科学家,201住宅商用法律规制的深思由提供海量免费论文范文的http://www.7ctime.com整理提供,希望对您的论文写作有帮助.0(8). 全文地址:http://www.7ctime.com/guojisflw/lw38774.html
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