谈信托投资新时期下中国房地产投资信托（REITs）进展

论文导读：以机构投资者参与为主,先在银行间债券市场上市流通。待运作成熟、稳定后到证券交易所上市流通,放开对中小投资者的投资限制。对于REITs的负债经营,倡议在试点期间负债比例不宜超过不动产资产净值的30%。此外,在REITs的运作流程、风险管理、信息披露等基础制度和规范方面也要作出详细的安排。关键词：房地产
摘要：近年来,房地产贷款在银行贷款资产中的比重呈上升走势。为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行,有效避开房价波动引发金融风险,大力进展直接融资是当务之急。作为近年来国际市场上日益成熟的直接融资金融产品,房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)显现出旺盛的生命力,在全球许多个国家和地区得到了普遍的运用。在当前国内大力进展直接融资、建立多层次的房地产金融系统的呼声日益高涨的时期,适时推出REITs对于稳定房价、缓解房地产企业对银行过度依赖、化解金融风险作用重大。REITs作为一种房地产证券化产品,通过将流动性较差的房地产资产转化为流动性强的REITs份额,使房地产企业通过盘活存量资产获得新的进展资金。同时,REITs作为新的金融产品,为社会投资者分享房地产市场的高额回报提供了可能,其风险低、回报稳定等特点不仅可以弥补资本市场产品结构缺陷,也对机构投资者具有显著吸引力。此外,REITs通过委托专业的管理公司和专业队伍进行物业资产的投资、运作管理,可以提升物业资产的利用效率,有效地抑制房地产市场上的投机行为,推动房地产向理性回归,推动房地产行业的健康稳定进展。REITs与其他房地产投资形式相比,是一种投资收益稳定、风险较小的金融产品,具有专家理财、分散投资、低门槛、高流动性等基本特点。自REITs产生以来,其消极地位和免税安排一直是普遍认可的基本理念,而美国和澳大利亚REITs的进展也更多的源自于税收驱动。尽管亚太地区REITs的起步主要依赖于专项法规的制定,但免税安排同样是REITs产品必备的特点。在组织形式上,目前REITs形成了信托制和公司制两种基本方式,美国、欧洲地区以公司制为主,亚太地区则以信托制为主。在管理方式上,有内部管理和外部管理两种选择,目前内部管理方式的优势和主导地位已经逐步确立。在税收优惠政策上,各国和地区基本都遵循了“有条件优惠”的立法原则,在REITs的资产、收入来源构成,收益分配制度等方面有严格的规定。此外,各国和地区对于REITs的开放与封闭安排、投资范围与投资渠道、负债比率等细节方面有细微差别。在我国REITs案例的总体设计中,考虑到信托型REITs不仅与现有的法律制度冲突较小,能够真正确保财产的独立性,在税收政策上也具有一定优势,同时以信托公司为代表的房地产信托业务已经积累了丰富的经验,由此这一方式是目前最现实的选择。在运作方式上,综合考虑REITs资产长期性的特点以及各国和地区REITs起步阶段的经验,倡议采取封闭式REITs,先设置一定的存续期限(如20年),到期后投资者可以选择赎回或转为新REITs。在资金运用范围上,REITs必须根据自身的类型和规模、投资目标和市场情况,合理地在物业资产的类型、区位以及投资数量等方面进行合理的配置。资金运用方式可以采取权益型、抵押型以及混合型。对于REITs进行开发性物业投资,以安全性角度考虑以严规定,如投资禁止或限定投资上限不得超过总资产的10%。在管理运作上,我国REITs应着眼于构建以内部管理为主的方式。在交易流通安排上,倡议国内REITs试点期间以机构投资者参与为主,先在银行间债券市场上市流通。待运作成熟、稳定后到证券交易所上市流通,放开对中小投资者的投资限制。对于REITs的负债经营,倡议在试点期间负债比例不宜超过不动产资产净值的30%。此外,在REITs的运作流程、风险管理、信息披露等基础制度和规范方面也要作出详细的安排。关键词：房地产信托投资论文资产证券化论文风险制约论文基本构想论文
本论文由www.7ctime.com,需要论文可以联系人员哦。摘要4-6
Abstract6-10

1. 绪论10-14

1.1 选题背景10

1.2 探讨作用及目的10-14

1.

2.1 探讨作用10-14

境外REITS的进展与借鉴14-29

2.1 全球REITs市场进展概况14-23

2.

1.1 美国的REITs市场14-15

2.

1.2 亚太地区REITs市场15-18

2.

1.3 欧洲地区REITs的进展18-23

2.2 REITs的基本运作方式23-29

2.1 基本方式23-24

2.2 结构类型24-25

2.3 REITs产品的基本特点25-27

2.4 境外REITs进展经验借鉴27-29

3. 我国进展REITS的基本案例构想29-50

3.1 REITs的组织方式29-31

3.

1.1 信托型REITs与现有的法律制度冲突较小30

3.

1.2 信托方式能确保REITs财产的独立性30

3.

1.3 信托型REITs的税负成本较低30

3.1.4 信托R论文导读：-433.9.2交易结构风险及管理433.9.3交易对手风险及管理43-443.9.4操作风险及管理443.9.5流动性风险及管理44-453.9.6市场风险及管理453.9.7政策风险及管理45-463.9.8其他风险及管理463.10REITs的信息披露46-483.10.1信息披露内容46-473.10.2信息披露制度47-483.11REITs的负债经营483.12REITs税收优惠与结构设置4
EITs具备良好的实践基础30-31

3.2 REITs的运作方式31-32

3.

2.1 封闭式REITs更符合产品的投资理念31

3.

2.2 封闭式REITs是各国REIT进展初期普遍采取的方式31-32

3.

2.3 封闭式REITs的期限应保持灵活性32

3.3 REITs允许的资金运用范围32-33

3.1 选择合格的物业资产32

3.2 选择资金运用方式32-33

3.3 开发性物业投资限制33

3.4 REITs的管理方式33-35

3.4.1 内部管理是国际REITs进展走势33-34

3.4.2 内部管理方式符合法律法规要求34

3.4.3 内部管理方式有利于推动信托行业的进展34

3.4.4 根据物业资产的类型选择有效的管理方式34-35

3.5 REITs交易结构及参与者职责35-37

3.5.1 投资者35-36

3.5.2 受托人36

3.5.3 资金保管人36-37

3.5.4 物业经营管理人37

3.5.5 机构及其他37

3.6 REITs基本运作流程37-39

3.6.1 设立阶段37-38

3.6.2 存续阶段38

3.6.3 终止阶段38-39

3.7 REITs交易流通安排39

3.8 REITs运作中的税费39-42

3.9 REITs的风险及管理42-46

3.9.1 基础资产风险及管理42-43

3.9.2 交易结构风险及管理43

3.9.3 交易对手风险及管理43-44

3.9.4 操作风险及管理44

3.9.5 流动性风险及管理44-45

3.9.6 市场风险及管理45

3.9.7 政策风险及管理45-46

3.9.8 其他风险及管理46

3.10 REITs的信息披露46-48

3.10.1 信息披露内容46-47

3.10.2 信息披露制度47-48

3.11 REITs的负债经营48

3.12 REITs税收优惠与结构设置48-50

3.1

2.1 股权结构48

3.1

2.2 资产结构48-49

3.1

2.3 收入结构49

3.1

2.4 收益分配49-50

4. 加速推出我国REITS的政策倡议50-54

4.1 统筹规划,共同推进REITs试点工作50

4.2 尽快健全REITs进展的法律制度50-51

4.3 建立改善REITs财产登记制度51-52

4.4 制订REITs税收优惠政策52

4.5 壮大合格的机构投资者队伍52

4.6 构建改善的REITs治理机制52-53

4.7 加速专业人才和服务机构的培育53-54

参考文献54-55