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简述物流地产黄金时代

最后更新时间:2024-02-04 作者:用户投稿原创标记本站原创 点赞:25251 浏览:118128
论文导读:
自 2003年全球物流地产巨头普斯洛将这一概念引入中国后,物流地产市场开始受到关注。当前中国物流地产市场呈现“一超多强”的格局,普洛斯一直处于遥遥领先地位,本土和其他外资物流地产运营企业的市场份额旗鼓相当,竞争日益激烈,物流地产领域“红海”意味渐浓。
群雄逐鹿的多重因素
中国仓储协会秘书长李燕向《航运交易公报》记者表示,物流地产未来市场空间大,是国内外企业普遍看好的主要因素之一。目前全国通用仓库总面积达

6.98亿平方米,而高标准仓储仅约1300万平方米,仅占约20%。

李燕分析,后国际金融危机时代,中国经济重点转向国内消费。原以出口为主的产业的物流设施需求多集中在沿海港口和工业基地,转向内需消费驱动后,满土市场的物流需求会迅速增加。加之,中国出口经济由美元区转向欧元区发展,同时实现人民币国际化,这些必定带来物流地产的商机。
由于中国西部经济的成长和电子商务崛起,整个物流设施市场在原来供给不足的情况下,大量需求无法被满足。从现有设施来看,大部分仓库过小和陈旧。针对同样的经济体量,中国人均仓库面积只有美国的1/12。目前中国物流地产市场总供应量为5.5亿平方米,预计2029年可达到24亿平方米,人均仓储面积达到美国的1/3,其中的市场前景可见一斑。
“电子商务的崛起,为物流地产提供了发展契机。阿里巴巴、京东、腾讯、苏宁都已纷纷投入物流地产,通过大规模建设物流中心,加强对物流环节的掌控,使物流成本从20%降低到10%”。中国电子商务与物流网资深代表王卫向《航运交易公报》记者介绍道。
世邦魏理仕日前发布的研究报告显示:全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨,仓储物业投资回报率超过写字楼、购物中心及高档住宅,跃居物业市场第

一、一线城市仓储物业租金在未来15个季度还将继续上涨。

在过去5年中,北京和上海的高档住宅投资回报率分别为2.6%和3.0%;购物中心的投资回报率分别为5.0%和4.5%;写字楼的投资回报率分别为4.8%和4.5%;物流设施的投资回报率则分别为

6.5%和7%,其中优质物流设施投资回报率达到8%以上。

李燕介绍,去年北京、广州、苏州、杭州、武汉、沈阳等主要城市优质仓库租金普遍接近或超过1元/平方米/日,上海、深圳等城市部分优质仓库租金接近或超过

1.5元/平方米/日。这样的高回报,必定受市场青睐。

预计到2015年,符合国际标准的仓库总面积将达到2000万平方米,增长将主要来自于现有的主要物流中心城市。未来,随着中国新型城镇化建设进程加快,新兴城市数量逐渐增加,华北、华南和西部城市物流基础设施匮乏的状态有望转变。一线城市土地过高决定了工业地产必将向更多的二三线城市转移,但一线城市物流仓储设施升级改造,以及有大型制造企业的卫星城市物流基础设施建设,都将成为物流地产的投资热土。
蜂拥而入的资本争夺
物流地产投资规模大,通常是在10万平方米左右的投资规模。据了解,标准国际化单层仓库建设成本每平方米1800元,双层仓库建设成本每平方米2400~2500元。中国仓储协会统计显示,去年仓储业的固定资产投资额约4200亿元,同比增长34.6%;主营业务收入约4800亿元,同比增长9.1%;净资产收益率为4.5%。在电商市场规模扩大、政府支持政策不断落地的背景下,仓储业占固定资产投资比例将持续提升,各路资金纷纷抢滩物流地产市场。
《航运交易公报》记者近期调查发现,目前物流地产的投资回报率较为稳定,一般在10%左右。包括平安保险旗下的平安不动产、中银集团、凯雷集团 、嘉民中国物流基金等国内外资本巨头均在加码物流地产领域。
中银投资、中国人寿与厚朴基金今年共同出资23.5亿美元投向普洛斯。业内人士分析,普洛斯中国的迅速扩张与其强大的募资能力密切相关,一个项目以少量自有资金撬动至少2倍以上的资本杠杆。中国一些企业虽然也在尝试基金募资,但在海内外资源整合上,短期内很难赶超普洛斯。
普洛斯中国区董事总经理杨传德表示,普洛斯中国项目分布于34个主要城市,物业总建筑面积约1940万平方米。其中,完工物业约960万平方米;计划开发约980万平方米;土地储备约1280万平方米。10月9日 ,普洛斯在华东地区与两家领先的快递企业签订总计4.9万平方米(约合52.7万平方英尺)的预租协议。预计未来3~5年在中国年发展支出增长率为30%~40%,现代化物流设施市场规模15年后可达2.5万亿美元。
嘉民中国物流基金在内地核心城市的快速布局更凸显了私募巨头看好中国物流地产的未来回报预期。去年7月,嘉民集团和加拿大养老金计划投资委员会向旗下的嘉民中国物流基金注资5亿美元,总投资累计15亿美元。嘉民集团中国区高层不久前曾对媒体透露,物流开发项目将增至约80万平方米,未来基金规模或达到30亿~40亿美元。
上海宇培集团首席运营官潘乃越向《航运交易公报》记者透露,该企业除了吸引凯雷集团和房地产投资管理公司Townsend Group获得第一轮投资外,还与RRJ Capital及狮诚控股(隶属新加坡国有投资机构淡马锡控股)国际管理的投资机构签署一项募资金额为2.5亿美元的融资协议。到今年年底其项目规模可达到180万平方米,预计明年年底可增加至300万平方米,争取2016年在香港上市。
资本对物流地产的追捧,在专业人士眼里需要格外警醒,“一窝蜂式”的投资很容易催生泡沫。物流地产的利润不像住宅地产或者售卖型工业那么高,它的开发周期和投资周期较短,而持有周期较长,回报周期一般是10年,唯有具备雄厚资金实力的企业才有能力参与。“物流地产讲求更多的是资源和运营能力,抓准细分市场很重要。”李燕表示。
箭在弦上的难题
中国物流与采购联合会调查报告显示,当前,大部分企业面对拿地难的困境。以北京为例,北京市国有建设用地在2012年、2013年及2014年的数量分别为5700公顷、5650公顷及5150公顷,其中工矿仓储用地分别为1100公顷、900公顷以及450公顷。也就是说,工矿仓储用地供应量占比在3年间从19%论文导读:不但数量众多,实力也都很雄厚。新进入物流地产领域的企业,在前期的招商过程中无疑会遇到一定的障碍,如北京建设位于上海的仓储物业出租率约为80%,天津空港物流园内项目出租率为87.6%。与普洛斯平均90%以上的出租率相比,北京建设这些位于一线城市周边的优质仓储物业的盈利能力还未完全发挥。“对于新进入市场者,考验其市场竞争
下降到16%,直至今年的8.7%。土地供应减少的同时,地价在不断上涨。去年,北京、上海、广州、深圳等一线城市的仓储用地地价远高于二三线城市,普遍都超过80万元/亩。南京、杭州、沈阳等二线城市的地价也在50万元/亩左右。但物流用地单位产出少、税收贡献少,对推动就业微乎其微,很多地方政府尤其是一线城市的地方政府不乐意审批物流用地。
全球性的跨国物流地产,有标准设施开发、开发、收购与回租等一系列灵活的解决方案,甚至还参与了物流地产行业标准的制订,已经形成配套成熟的管理系统。从选址、工程、法律和投资回报的审慎调查,到与当地政府和客户的谈判进度,再到施工中的成本制约、预算和过程管理,这个系统几乎囊括内部流程和客户服务的全系统管控。新进入物流地产领域的企业难以在短期内全部掌握。
加之,全球性的跨国物流地产企业积累了大量客户资源,其长年合作的大企业不但数量众多,实力也都很雄厚。新进入物流地产领域的企业,在前期的招商过程中无疑会遇到一定的障碍,如北京建设位于上海的仓储物业出租率约为80%,天津空港物流园内项目出租率为87.6%。与普洛斯平均90%以上的出租率相比,北京建设这些位于一线城市周边的优质仓储物业的盈利能力还未完全发挥。“对于新进入市场者,考验其市场竞争能力的最为重要的两个理由是客户资源以及拿地能力”,潘乃越表示。李燕特别指出,物流地产方面的专业人才缺乏,也不容忽视。
业内人士认为,尽管物流地产市场面对诸多困难,但随着商务部《关于推动商贸物流发展的实施意见》和国务院《物流业发展中长期规划(2014—2020年)》的逐步落实,黄金时代显然已来临。