阐释保险资金不动产投资中风险管理

论文导读：门的组织体系和人员配备，如果仅作为保险公司或保险资产管理公司的一个部门运作，不利于它的长远发展。但是，受“重保险轻投资，重来源轻运用”的固有思想影响，我国的保险公司往往忽视发展投资专业队伍，缺乏具有较高专业性、技术性的投资管理人才储备，特别缺乏熟悉不动产投资领域的专业人员。由于监管方面的严格限制，保险公司也
摘要：随着保险业的不断发展，保险资金规模不断扩大，保险投资规模也不断扩大，其中对不动产的可投资金也相应增加。受主客观方面因素的影响，保险资金不动产投资中存在一定的风险，本文重点对这些风险进行分析，并探讨了相应的风险管理措施。
关键词：保险资金；不动产投资；风险
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一、保险投资和不动产投资

(一)保险资金与保险投资

保险资金是指包括保险公司的保证金、资本金、营运资金、各种准备金、未分配盈余、公积金、保险保障基会及国家规定的其他各类资金的总和。保险资金是“转化为保险企业生产经营要素的货币表现”。
保险投资就是指保险资金运用，保险资金运用的来源是指保险公司进行投资的资金来源。保险资金运用的来源主要有：所有者权益、保险公司的负债及其他资金。保险资金的投资渠道是多种多样的，并且随着市场经济的发展不断变化。不同国家，保险资金运用渠道也有所不同，主要有：银行存款、债券、股票、贷款、证券投资基金、不动产、产业投资、其他方式等等。
（二）不动产
不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地和土地上的定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。它是实物、权益、区位三者的综合体，具有自然和经济双重属性。从自然属性的角度来考察不动产时，不动产自然体包括土地、建筑物及其他附着物；从经济属性看，不动产是一种重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。
不动产投资就是将资金投资于不动产方面。不动产投资具有投资期限长、规模大、流动性不高等特点。随着土地的上涨，不动产的价值也随之上涨，投资不动产是抵制通货膨胀的有效手段。不动产投资对优化保险资产配置有着积极影响，对保险企业分散风险、改善资产组合收益都具有十分积极的作用。投资不动产的一个显著特点是收益高，但是期限长、投资价值大、变现能力弱，因而风险较大。 我们要清醒认识到，投资渠道拓宽也意味着保险公司资金风险的增加，即不动产投资也存在着流动性、地域及管理、信用和收益等方面的风险，

二、保险资金不动产投资中的风险

目前，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金，25%为5～20年的中期资金，27%为5年以下的短期资金。保险资金的期限分布特性，为其使用提供了宽裕度，也为投资的长期稳定复利增长提供了前提。因此，不动产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点。尽管不动产投资符合保险公司的长期投资战略，但是目前我国保险资金进行不动产投资仍然存在以下几个风险:

(一)违约风险

一般情况下，对于保险公司来说，购置期房相对于购置现房更具有优势，有利于降低购楼成本，提高投资收益率，但与此同时，购置期房也使得保险公司面对着开发商在约定交付日无法按时完工或无法满足建设标准的违约风险。此外，保险公司委托开发商对所购房产进行经营管理，在委托期限内，开发商需要按约定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理能力欠缺或其他理由无法达到盈利标准并按约定支付经营收益，将导致保险资金收益受损。

(二)委托风险

1、资金运用风险

该模式中，保险公司对购置房产进行委托经营，使房产的所有权和使用权发生了分离。开发商受保险公司委托，在委托期限内代表其对房产进行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作，收取相关收益保险资金不动产投资中的风险管理由专注毕业论文与职称论文的www.7ctime.com提供,转载请保留.，并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流人和流出，若缺乏有效地监管和审计措施，则同样会给保险公司带来资
金损失。

2、物业管理风险

委托期限内，开发商或其聘请的物业管理公司的经营理念与管理能力，直接决定了目标物业的整体品质及未来发展方向。在委托期结束后，开发商应将目标物业交还给保险公司继续经营管理，若届时由于开发商经营管理不善或其出于自身利益考虑将优质租户转移，将导致房产出租率或租金无法达到合理水平，从而对后续经营产生不利影响，增加保险公司招租及管理成本。

(三)不动产投资专业人才匮乏带来的风险

作为与“承保业务”同样重要的投资行为，要求保险公司能够对经济运转趋势、产业发展方向等经济情况的变化有明确认知。不动产投资是一个专业化非常强的领域，需要专门的组织体系和人员配备，如果仅作为保险公司或保险资产管理公司的一个部门运作，不利于它的长远发展。但是，受“重保险轻投资，重来源轻运用”的固有思想影响，我国的保险公司往往忽视发展投资专业队伍，缺乏具有较高专业性、技术性的投资管理人才储备，特别缺乏熟悉不动产投资领域的专业人员。由于监管方面的严格限制，保险公司也在相当程度上缺乏对保险投资领域的研究与开拓精神，使得即便是在监管部门放宽对某个投资领域的限制时，也难以在短时间里取得主动。我国保险公司自身投资管理水平较低，也大大制约了我国保险资金不动产投资业务的快速发展。

三、保险资金不动产投资中的风险管理措施

(一)违约风险制约

保险公司一方面可与开发商设立共管账户，约定购房款仅能用于标的房产的开发建设，从而保障建设工程的顺利完工；另一方面，保险公司可以要求开发商对项目完工及未来收益返还提供抵押担保、质押担保或保证担保等。

(二)委托风险

1、资金运用风险制约

保险公司应在委托管理期间，一是委托托管银行对共管账户的资金流向进行日常监管；二是于年度结算日前，与开发商共同聘请独立第三方对该账户的物业收入、物业支出及成本费用扣减额等情况进行审计，并出具相关财务报告；三是委派财务人员负责监督项目资金的运用情况。

2、物业管理风险制约

为避开开发商无法有效履行经营管理职责，保险公司可与开发商在合同中约定，在房产经营权交还保险公司的时点，开发商需使所经营房产当年的租金水平达到一个预设值，该值由保险公司根据委托管理期间每年承诺的收益率、可接受的出租率及租金水平计算得出。

(三)组建专业化的投资人才团队

保险公司能够运用的投资资金除了其自论文导读：值等，另一方面还要大量吸收金融、财务等专业的投资人才，利用科学的经济理论和扎实的实证分析，在注重不动产收益的同时，也时刻提高风险防范意识，加强风险管理水平，这样才能尽可能的减少风险，避开出现无可挽回的损失。参考文献何伟荣郄雅.对保险资金不动产投资有关理由的深思.时代经贸,2013年16期.赵红丽,梁俊玲
有资金以外，还有很大一部分是保费收入。既然是保费，那就决定了在投资运用时除了考虑收益性之外，还要更加关注资金的安全性和流动性。由于不动产本身的属性，使得不动产投资具有巨额性、长期性、风险性和较强的专业性等特点。例如投资房地产项目，一个中等的房地产开发项目，从房地产公司立项开始到最后的交付使用，短则几年，长则一二十年。在这个时间跨度较大的阶段，如果有关房地产政策从紧，再加上通货膨胀风险、经济适用房的扩张等，无疑会给房地产投资收益以致命打击。再加上“投资”本身就是一个技术性较强，对人才要求较高的复杂过程，所以这就要求组成不动产投资的专业化团队，既要有精通不动产投资方面的人才，具备不动产精算方面的专业知识，例如房地产的造价与估值，机器设备的估值等，另一方面还要大量吸收金融、财务等专业的投资人才，利用科学的经济理论和扎实的实证分析，在注重不动产收益的同时，也时刻提高风险防范意识，加强风险管理水平，这样才能尽可能的减少风险，避开出现无可挽回的损失。
参考文献
[1]何伟荣郄雅.对保险资金不动产投资有关理由的深思[J]. 时代经贸, 2013年16期.
[2]赵红丽,梁俊玲.我国保险资金不动产投资发展目前状况及展望[J].郑州航空工业管理学院学报, 2013年2期.