探讨我国房地产调控政策失效与调整措施-

论文导读：性预期而言，其指社会大众运用一切可利用的信息对相关决策做出预期。在我国房地产市场中，社会大众需求由投机性需求、消费性需求以及购买性需求共同构成，通常状况下，房地产预期与社会大众需求呈现正相关；二是社会大众与开发商房价博弈。就社会大众而言，政府出台的各种房地产市场调控政策均是围绕房价进行，当开发商售房之际
摘要：自二十一世纪起，中国房地产业取得了优异的成绩，但其发展过程中仍存在着诸多的问题，因此，政府部门为了保障我国房地产业的稳定发展，针对于其发展过程中存在的问题做出相应的调控，其中，以颁布调控政策手段最为显著。研究调查显示，近年来，我国相继出台了一系列房地产调控政策，截止现阶段，其调控政策已趋向于成熟与完善，实际上，房地产调控政策并未对房地产调控起到实质上的作用，究其原因在于我国房地产调控政策失效现象较为严重，不利于实现我国房地产业的可持续发展。本文着重分析影响我国房地产调控政策失效的因素，之后，从社会大众与开发商两个方面治理房地产调控政策失效现象。
关键词：房地产调控；政策失效；因素；调整措施
最近中欧陆家嘴国际金融研究院执行副院长刘胜军更是犀利的指出：“我觉得到目前为止的房价调控方法是错的。”“我们中国的房价问题高是两个原因造成：一是货币发行太多；二是我们的收入分配严重失衡。也就是说，少数人手上有非常多的房子，大量的人又买不起房子，这是结构性问题。我们现在通过资金链打压房地产商，这不可持续。目前的政策不是能够解决房价问题的。”

一、我国房地产调控政策失效研究

(一)房地产调控政策失效理论研究

房地产调控作为一种公共政策，其主要以保障市场机制运行的安全性为目的，通过政府干预的手段，提高社会资源的利用率，降低社会福利的损失，因此，房地产调控政策失效可简单定义为：政府颁布的一系列政策法规未实现预期的目标，即使达到了预期的目标，其总体趋势也呈现成本大于收益的形式，使得房地产企业长期处于亏损状态。

(二)房地产调控政策失效的表现

我国现行房地产调控政策失效主要表现在以下两个方面：一方面是市场供给结构失衡加重。我国房地产开发商一味注重提升自身经济利润，忽视了市场供给结构平衡的重要性，即大量的建造具有高利润的高档次商品房，仅有小部分土地建造小户型、经济商品房，增加了中低收入阶层的群体的经济压力，造成大量高档次商品房闲置，经济商品房紧缺的不良现象，进一步加剧了我国房地产市场供求结构矛盾；另一方面是房地产投资过热7彩论文网怎样写论文www.7ctime.com
。房地产企业自兴起前期，一时间我国整个社会陷入房地产投资过热的局面，即社会范围内各行各业纷纷介入房地产业，造成产业结构和经济内部失衡，极易形成银行的房地产金融风险。

二、影响我国房地产调控政策失效的因素

(一)社会大众行为

社会大众行为是影响我国房地产调控政策失效的重要因素。其主要体现在：一是非理性预期下的社会大众行为。非理性预期是理性预期的对立面，对于理性预期而言，其指社会大众运用一切可利用的信息对相关决策做出预期。在我国房地产市场中，社会大众需求由投机性需求、消费性需求以及购买性需求共同构成，通常状况下，房地产预期与社会大众需求呈现正相关；二是社会大众与开发商房价博弈。就社会大众而言，政府出台的各种房地产市场调控政策均是围绕房价进行，当开发商售房之际，社会大众均会处于持币待购状态，等待开发商降低房价，若开发商长时间不愿意降低房价，社会大众将相继做出购房决策，此时，开发商将在一次提高房价；就开发商而言，由于房产的最终决定权在开发商手中，且开发商掌握着信息优势，其可依据自身的实际情况制定相应的营销战略，一旦社会大众在房价博弈中处于劣势地位，开发商将进一步提升房产。

(二)开发商行为

开发商行为是影响我国房地产调控政策失效的基础因素。其主要体现为信息不对称。第一，房地产交易的信息不对称。房地产交易信息主要包括供给数量、商品品质以及交易，在整个房地产交易过程中，房地产开发商始终处于绝对优势地位，开发商往往通过隐藏真实房产相关信息，项目营销包装以及夸大广告宣传等方式抬高房价，将消费者引入误区，不能够真实的把握房地产交易信息；第二，房地产开发商的成本信息不对称。房地产开发商的成本信息主要包括建设成本、税费、低价与部分隐性成本。现行开发商成本信息具有较大的随意性和隐蔽性，大大增加了开发商的市场控制能力，导致房价很大程度上取决于开发商。

(三)地方政府行为

地方政府行为是影响我国房地产调控政策失效的核心因素。地方政府在我国房地产调控政策实施过程中发挥着极其重要的作用，其对房地产调控政策的影响主要表现在：首先是市场监管者和市场参与者矛盾日益突出。国家地方政策承担着稳定辖区经济、遏制辖区金融风险、维护辖区社会公平以及解决辖区民生问题等职责，而地方政府在房地产市场中具有双重身份，作为市场参与者，地方政府希望房价上涨，作为市场监管者，地方政府希望房价降低，以维护辖区和谐；其次是地方政府与政府利益博弈。由于地方政府缺乏执行调控政策的动力，若地方政府过于追求自身经济增长，将导致整体房地产调控政策顺利实施，达到政府预期的目标。

三、我国房地产调控政策失效的调整措施

(一)合理引导社会大众的投资消费需求

1、转变住房消费观念

我国是人口大国，其地域面积有限，以至于很多人们面临着住房问题。为缓解住房问题，需要转变大众的住房观念，不应过分追求超前住房消费观念，打破传统拥有产权的消费观念，树立正确的住房消费观，合理选择租房和住房等消费形式。

2、完善市场预警系统

健全的房地产市场预警系统有助于社会公众更好的了解房地产市场，并引导其理性投资。同时，房地产市场预警系统的运用，为政府部门、社会公众以及开发商提供了充足的信息资源，使其能够好调控房价，保障社会大众科学合理的购房。

(二)强化对开发商的监督管理力度

1、建立监督管理机构，加强信息披露力度

现阶段，我国政府部门尚未建立，监督管理机构，不利于政府部门全面清查房地产的经营状况和遏制信息不对称现象，因此应建立起监督管理机构和房地产信息披露制度，严格遵循公开性充分性、及时性以及有效性原则，对房地产经营全过程进行动态监控，充分披露房价成本等相关信息，以保障政府、社会大众以及开发商之间的信息对称性，确保政府部门能够全面把握房地产经营实际状况。

2、全面落实对不法论文导读：

开发商的违规处罚
目前，我国相当一部分房地产开发商受利益的熏陶，走上了不法经营道路，一心致力于实现自身企业经济效益价值最大化，严重损害了国家、消费者的利益，所以，政府部门应加大对不法开发商的违规处罚，一经发现违规行为吊销其营业执照，并处于相应的罚款，对情节严重者，应对其进行刑事处罚。

(三)建立统一协调的房地产市场调控机制

基于我国房地产企业起步比较晚，目前，尚未构建起统一协调的房地产市场调控机制，因此，不利于实现我国房地产市场的可持续发展，故而，应采取有效措施力求构建起统一协调

1、进一步完善房地产预售制度

房产预售制度是房地产企业的一次创新与完善，该制度为推进我国房地产业的发展起着非常重要的作用，现阶段，我国房地产制度尚未成熟，其运用过程中还存在着诸多的漏洞，因此，房地产企业应不断完善房地产预售制度，严格预售条件，切实充分发挥房地产预售制度应有的职能。

2、不断加大租赁市场培育力度

租赁是解决居民住房问题第二选择，近年来，我国租赁市场得到了突飞猛进的发展，当前社会下，租赁的重要性越来越显著，而社会中绝大部分居民尚未能够认识到租赁的重要性，他们过分执着于购房，给予自身带来了巨大的经济压力和思想压力，因此，这就需要政府部门不断加大租赁市场培育力度，首先要彻底打破传统思想观念的束缚，加强居民树立购买与租赁并购的二元化消费观念；其次是政府不断加大对租赁市场的建设，营造良好的政策环境，进一步推进我国租赁市场的发展；最后是积极开辟保障性房源，切实充分发挥我国住房租赁保障功能。
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