阐释目房地产企业遴选扩张目城市指标系统研究

论文导读：遴选扩张目的城市指标体系的必要性房地产企业在选择扩张战略，首先需要考虑企业发展的需要。因此，从企业战略投资管控的角度来说，房地产企业在实行扩张战略时，需要经历三个步骤：第一，对拟扩张的区域进行评价，遴选符合企业扩张战略的区域；第

二、在选定的区域中，对其城市进行评价，遴选符合企业扩张战略的城市；第三，在选择的城

【摘 要】随着房地产业的发展，任何一个房地产企业想要发展壮大，实行扩张已成为重要的发展战略。本文通过对现有关于房地产企业扩张的文献进行梳理和研究，并分析房地产企业遴选扩张目的城市指标评价体系的理论意义和现实意义。通过对我国房地产企业扩张进行分析，确定了评价遴选扩张目的城市的指标体系，从而为我国房地产企业在扩张的过程中遴选适合扩张目的的城市提供了相应的一套方法体系。
【关键词】扩张；遴选；目的城市；评价指标体系
一、引言
近年来，随着我国房地产业的快速发展，扩张已经成为房地产企业的一大发展战略。目前，许多学者对我国房地产企业扩张进行了研究，孟宪昌博士（2001）采用历史分析法和逻辑分析法，揭示了企业的本质和特征。通过研究企业扩张的现象和本质、原因和条件、方式和途径、边界与机制等有关企业扩张的基本问题，初步建立了系统化的企业扩张理论框架；尹衍利（2006）利用资本论、规模经济理论等经济学原理对房地产企业跨区域扩张的动机进行阐述，认为资本是房地产企业扩张的本质表现； 杨继刚（2008）将房地产企业的多区域开发分析四个阶段：1991-1994年的投机历程、1994-1998年的起步历程、1998-2004年的兴起历程、2004年至今的逐渐成熟历程[3]；李剑（2004）通过对一些相关案例的分析，总结得出房地产企业品牌扩张的相关理论和方法，重点讨论了房地产企业品牌管理的方法，以及如何在建立品牌优势的基础上实施品牌扩张战略[4]；宋铁波、陈国庆（2010）通过从对交易成本理论、学习理论、制度理论三个视角的研究分析，认为跨区域扩张动机是影响跨区域进入模式的关键因素[5]；尹衍利（2006）将房地产企业跨区域扩张风险分为扩张规模风险、区域市场风险、管理失控风险、财务风险和企业并购风险五大类[6]；贾生华、任超群（2010）等从城市房地产市场的可进入性、成长性、风险程度三个角度，构建了跨区域发展目标城市的评价体系，并对长三角16个城市的房地产市场成长性和市场风险进行了实证分析[7]。
尽管有不少的学者对我国房地产企业的扩张进行了的研究，但主要集中在我国房地产企业扩张的理论、发展动机、发展阶段模式、遭遇的风险等方面，同时也有学者从房地产企业跨区域角度对目标城市的选择进行研究，而较少有学者从企业扩张的角度对遴选目的城市进行研究。

二、房地产企业遴选扩张目的城市指标体系

(一)构建房地产企业遴选扩张目的城市指标体系的必要性

房地产企业在选择扩张战略，首先需要考虑企业发展的需要。因此，从企业战略投资管控的角度来说，房地产企业在实行扩张战略时，需要经历三个步骤：第一，对拟扩张的区域进行评价，遴选符合企业扩张战略的区域；第二，在选定的区域中，对其城市进行评价，遴选符合企业扩张战略的城市；第三，在选择的城市中，需要对企业拟建设的项目类型进行分析，遴选符合企业扩张战略的项目类型。通过这三步，企业可以控制战略成本，获取战略利润。因此，城市评价和城市选择从企业的投资控制战略角度来说，具有承上启下的作用。其次，对于房地产企源于：职称论文www.7ctime.com
业来说，完成企业战略投资管理分析之后，需要对拟新建的项目进行投资管理分析，以便更好地实行扩张战略。

(二)房地产企业遴选扩张城市的流程

房地产企业在遴选扩张目的城市时，应当按照一定的流程进行。首先，企业发展部应当站在企业发展战略的高度，在符合企业发展战略的情况狂下，再对市场进行研究。对市场进行研究时，主要考虑政策研究、行业市场研究、城市发展研究以及土地市场研究四个方面。再次，分析土地获取情况即土地线索拓展。在分析土地获取情况时，发展部门可以从土地储备中心、信息、规划委员会/规划设计院、土地方/一级开发、二级城市拓展等获得相关的数据，对遴选城市的土地储备和获取状况进行分析。最后，在考虑市场情况和土地获取的基础上，发展部应当从项目的经济分析、区域市场和管理规划这三个方面对项目获取以及可行性进行研究。
从以上分析可以看出，在与企业的发展战略相适应的前提下，从市场情况、土地情况以及项目本身的情况这三个角度来分析遴选扩张目的城市。这三个方面可以直接细分为市场趋势判断指标和运作可行性指标两个方面来进一步遴选扩张目的城市。因此，在遴选扩张论文导读：五个方面进行评价。最后，通过将上述的两个方面即市场发展趋势判断和运作趋势判断结合起来，就可以对遴选的城市进行评级。三、总结基于房地产企业扩张战略的角度，通过分析构建遴选扩张城市指标体系的必要性，从而得出可以从市场发展趋势判断和运作可行性判断两个方面来构建指标体系。通过对市场发展趋势判断和运作
目的城市中，最重要的是确定市场趋势判断指标和运作可行性指标。

(三)房地产企业遴选扩张目的城市指标设计

在对遴选扩张目的城市评价中，应当在符合企业战略发展的前提下，从房地产市场和新建项目是否可行两个方面来考虑。前者强调的是房地产市场投资环境和潜在的投资机会所营造的投资空间是否适合该企业发展战略，后者强调的是在扩张城市的社会、经济、政治、文化等各种因素的综合影响下，是否能够顺利的新建项目。遴选和衡量城市是否适合作为房地产企业扩张目的地，需要一套相互联系、相互依存的指标体系，具体可以从市场趋势判断和运作可行性判断两个方面进行着手分析。
首先，房地产企业在确定遴选城市市场趋势判断指标时，应从市场的发展潜力、市场的饱和程度、金融风险、投资控制等角度进行分析，以评估房地产企业扩张的进入性、风险性，从而判断是否能将该城市作为扩张目的地。因此，在市场发展趋势指标方面，选择施工面积/销售面积、新开工面积/施工面积、房地产投资额/固定资产投资额、预售面积/批准预售面积、新增土地面积/新开工面积、土地开发面积/土地购置面积、投资性购买所占比重以及房价收入比作为主指标，将新建商品住房空置率、租金与比、房价增幅与人均收入增幅比、房地产贷款与总贷款比、个人购房信贷比作为次指标，将产业结构特征、民营经济发展状况、房地产开发水平、未来城市建设、房地产政策导向、重大城市活动与重大经济发展机会作为辅助指标。通过这些主指标、次指标和辅助指标，可以对市场趋势进行分析判断。
其次，房地产企业在确定遴选的城市运作趋势进行判断指标时，应市场规模、土地机会、地价与房价比以及政府配合效率，其中，市场规模可用人口数量、常住人口密度、GDP总量及增幅、商品住宅销售面积和商品住宅销售额这五个方面进行评价。
最后，通过将上述的两个方面即市场发展趋势判断和运作趋势判断结合起来，就可以对遴选的城市进行评级。
三、总结
基于房地产企业扩张战略的角度，通过分析构建遴选扩张城市指标体系的必要性，从而得出可以从市场发展趋势判断和运作可行性判断两个方面来构建指标体系。通过对市场发展趋势判断和运作可行性判断两个角度确定了评价城市的指标体系，在发展趋势判断中，主要是通过主指标、辅助指标和次指标这三个层次来进行判断，而运作可行性判断指标是从市场规模、土地机会、地价/销价、政府配合效率这四个方面进行判断。
参考文献：
孟宪昌.企业扩张论[M].成都：西南财经大学出版社，2001.
尹衍利.房地产企业跨区域扩张研究[D].山东大学，2006.
[3]杨继刚.房地产企业多区域扩张的风险分析与对策研究[D].重庆大学，2008.
[4]李剑.论房地产企业的品牌扩张战略[D].武汉理工大学，2004.
[5]宋铁波，陈国庆.企业跨区域扩张动机与进入方式选择——基于合法性的视角[J].学术研究.2010.
[6]尹衍利.房地产企业跨区域扩张研究[D].山东大学，2006.
[7]贾生华，任超群，仇丽.房地产企业跨区域投资的城市选择方法[J].中国房地产，2010.
作者简介：
黄利芳，重庆大学建设管理与房地产学院硕士。