简述房地产企业“营改增”政策对房地产企业影响及策略

论文导读：量的提升，而这在房地产建筑企业流动性负债不发生变化的情况下，会使得流动比率也发生增加。（三）适用税率和计税基数变化“营改增”试点前，营业税以营业额为计税基数计算应缴营业税。“营改增”实施后，按相应的增值税税率或征收率计算应缴增值税。应缴增值税是按照销项税额减进项税额来计算。增值税的计税基数无论是一
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摘要：营业税改征增值税对于促进房地产企业的发展而言具有十分重要的作用，但这种税制的转变也存在着一定的问题，有必要进行有效的政策完善。在这种背景下，本文首先探讨了营改增对房地产企业的影响，进而提出了通过完善政策来提升房地产企业的适应性的策略。
关键词：营改增 房地产企业 影响 对策
随着全球经济一体化的加剧，并且市场经济改革的持续进行，增值税与营业税之间的区分已经很难适应新的社会形势所带来的新状况，导致了在征收的过程中存在着重复征收等不合理状况，严重制约了税收对于国民经济的调整作用，因此对于两税进行改革十分必要。

一、营改增对房地产企业的影响分析

(一)房地产企业纳税管理

对于纳税管理的影响主要体现在固定资产折旧方面。营改增的税收政策变化对于这项工作带来了如下影响：一是房地产建筑企业在买进固定资产时，如果营业税是按照生产型税收政策核算，则相应的固定资产购买所发生的税额应当被归类到成本方面；二是如果将降营业税按照消费型的税收政策进行核算，则房地产建筑企业对于固定资产的折旧额，将比生产型的折旧额所产生的费用要少。因此，在营改增的背景下，房地产建筑企业固定资产折旧将带来较少的折旧额。

(二)房地产企业偿债能力的各项指标数值将发生较大的变化

营改增所带来的房地产建筑企业偿债能力变化主要有如下两个方面的体现：一是如果房地产建筑企业的进项税额不能在税制规定的范围内获得有效的抵扣，则这一部分无法抵扣的进项税数额将使得房地产建筑企业的流动负债的数额有所减少，而又由于房地产建筑企业所拥有流动资产数额并不发生变化，因此流动比率将有所增加；二是如果房地产建筑企业所产生的进项税的数额可以在规则下获得全部的抵扣，则这些全部被抵扣的进项税的数量将导致房地产建筑企业流动资产数量的提升，而这在房地产建筑企业流动性负债不发生变化的情况下，会使得流动比率也发生增加。

(三)适用税率和计税基数变化

“营改增”试点前，营业税以营业额为计税基数计算应缴营业税。“营改增”实施后，按相应的增值税税率或征收率计算应缴增值税。应缴增值税是按照销项税额减进项税额来计算。增值税的计税基数无论是一般纳税人的销项税额和进项税额，还是小规模纳税人都按不含税价计算。企业需重新建立应缴税金核算账目，按增值税计算方法核算应缴税金，填制增值税纳税申报表申报纳税。另外，对会计核算也将产生影响。试点前，主营业务收入反映含营业税的销售收入，试点后主营业务收入反映的是不含增值税的销售收入，即使实际税负变化不大，净收益绝对额不受影响，企业的利润率（利润÷主营业务收入）也会上升。此外，增值税不反映在损益表中，在账务处理上也与现行营业税不同，都会影响企业财务报表的数据结构。企业在进行核算分析、经营决策时，需重新审视其毛利率、净利润率等指标。

二、通过完善政策来提升房地产企业的适应性

营业税改增值税改革的目的之一就是将营业税的抵扣链条重新衔接起来，规范营业税环环相扣的税款抵扣制度，减少重复征税，从而降低企业的税收负担。不可否认的是，当前营改增仍然存在着一定的问题，具体包括：营改增政策的实施，可能影响和挫伤地方政府谋求经济发展的积极性；实行消费型营业税，对于固定资产占总资产比重不同的房地产企业面临压力不同；每股经营活动流量不高会降低营改增的效果。面对这些问题，有必要通过探索营改增的可行路径、确定合理的税基与税率、提升营业税征收水平等方法来提升房地产企业面对营改增的适应水平。
第一，从营改增的特色出发纳税管理工作进行大力宣传，保障房地产企业各部门对于该项工作有着十分清晰的理解。这项工作的落实必须从源头抓起，也即在正式开展针对营改增的纳税管理工作之前，房地产企业应当有针对性的召开工作动员会，并将相应的文件规定与落实细则进行发放，供各部门参考学习。在企业网站上，还应当为各项纳税理工作的内容与安排开辟相应的专栏。这一专栏应当能够发挥出两种作用，一是对营改增的特色进行宣传；二是对工作开展内容的宣传，并评估工作开展的成效。第二，设立管理机制，以适应营改增基础上的纳税管理工作模式。鉴于营改增基础上的房地产企业纳税管理工作的复杂性与新颖性，相关部门应制定“健全工作秩序与强化纳税管理工作实施方案”，从而论文导读：
说明纳税管理的重要性，并要求房地产企业应进行营改增工作手段的创新，加强纳税管理人员定期工作轮换，尽量通过专业人员等。第三，成立专门的营改增基础上的纳税管理工作执行部门。营改增基础上的纳税管理首先应构建工作推动及督导小组，负责营改增相关规范的审议、备查及督导落实工作制度的执行；其次构建工作分组，负责新型纳税管理规划、推动及督导小组各项行政业务；最后构建纳税管理专案小组，由房地产企业各部门分别组设，在营改增理念的知道下，负责推动及执行营纳税管理相关工作。
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