关于自律以科斯想到房地产经纪人自律站

论文导读：纪公司高管的话说，成为NAR的会员也是典型的“花钱找麻烦”——会员当然要交纳会费，同时还要参加继续教育，要遵守NAR的职业道德规范。但作为NAR的会员，却可以在社会上享有很高的声望，公众都知道NAR会员能够提供优质的房地产经纪服务。而且只有NAR会员才能加入各级MLS系统（关于MLS，详见笔者近年来在《中国房地产》杂志发表的若
9月2日，交易成本理论的创始人、诺贝尔经济学奖得主罗纳德·科斯（Ronald Coase） 在芝加哥的一家医院安详离去，享年103岁。联想到在上个月本专栏刚讨论过房地产经纪人的自我救赎话题，不由得想结合科斯的理论再对房地产经纪人自律问题做一番探讨。
前两天有一位广州当地排名前三的大型房地产经纪公司的高管来访，在笔者（广州市房地产协会会长）办公室谈起一个困惑：我们加入协会的公司要受会员自律公约的约束，不入会的反而不用受约束，我们这不是花钱找麻烦吗？
这样的问题其实不是第一次有会员向笔者提出，不过这次我没有直接回答，而是讲了一个前几天刚刚发生的故事。
广州市房地产协会在成立三年之后开始申请4社会团体，前几天民间组织管理局组织认证专家到协会实地考察，在听取了协会的汇报之后，认证专家说：“你们协会先后出台了《广州市房地产行业执业规范》、《广州市房地产行业信用评价管理办法》、《广州市房地产行业不良行为管理办法》等多项行业自律管理制度，并结合我市二手房交易市场实际情况，推出了《二手房买卖重点事项告知书》、《看楼协议书》等指引性文件，还通过举办房地产行业、房地产按揭服务行业自律签约大会、组织全体会员单位共同开展‘诚信Logo标贴’等活动，在会员中倡导诚信经营、守法自律。这样市民就会信任协会会员，将协会会员与非会员加以区分。”
当时这番话对笔者的触动很大，因为自从广州市房地产协会成立以来，一直把为会员提供优质服务作为协会工作的中心，而事实上组织会员加强行业自律也是协会向会员提供的一种服务，自律和服务在这一点上得到了完美的结合。
我把这个故事说给这位经纪公司的高管听，并且借用这个故事来回答他的疑问，虽然看上去他并未能完全被这个故事说服，但他还是表示看到了未来发展的方向。
其实我还经常给房地产行业的朋友讲全美房地产经纪人协会的故事：全美有超过300万名持牌房地产经纪人，但并非全部经纪人都是全美房地产经纪人协会的会员。全美房地产经纪人协会（NAR）成立于1908年，距今已有100多年历史，NAR的会员具有一个专门的称呼Realtor，这是一个完全生造出来的英文词，专指NAR会员（NAR的全称即：National Association of Realtors），并且是一个注册商标，所以通常他们会郑重地写作Realtors ，后面加圈的R表示这个名称是经过注册的。如果用刚才那位经纪公司高管的话说，成为NAR的会员也是典型的“花钱找麻烦”——会员当然要交纳会费，同时还要参加继续教育，要遵守NAR的职业道德规范。但作为NAR的会员，却可以在社会上享有很高的声望，公众都知道NAR会员能够提供优质的房地产经纪服务。而且只有NAR会员才能加入各级MLS系统（关于MLS，详见笔者近年来在《中国房地产》杂志发表的若干篇相关文章），加入这个系统就能用最快的速度帮助客户找到买家（卖家）。
现在回到科斯，回到经济学上。交易成本理论认为：信息成本是交易成本的核心。在房地产市场上，“协会会员”这个“符号”就是一个明显的信息，它可以帮助用户节约搜寻优秀房地产经纪人的源于：论文格式模板www.7ctime.com
成本。交易成本理论还告诉我们：交易成本包括签约成本和履约成本。由于协会倡导会员诚信经营，明码实价，因此达成协议就不需要讨价还价，达成协议以后也不用担心经纪人不认真履行协议，不必因为经纪人不履约而通过各种途径追偿和强制履约，这些都能够大大节约交易成本。
当公众有了这样的共识：房地产协会的会员能够为客户节约交易成本并提供优质服务，那么长此以往，就会出现优胜劣汰的结果，作为协会会员的房地产经纪人就能获得更多的业务。反过来，这又能促使更多的经纪人通过加入协会、遵守协会的行业自律准则和道德规范来树立自身良好形象。这也正是协会存在的目的、价值和意义。
王春敏/责任编辑