阐释无锡无锡新区“群租”现象调查与深思

论文导读：区（简称“无锡新区”）是无锡市的产业高地和经济增长极，自1992年经国务院批准设立以来，管辖面积从当时的5.45平方公里发展到目前的220平方公里，户籍人口由5.25万人发展到2011年的32.28万人，另有外来人口约35万人。经济的快速发展尤其是劳动力密集型产业的聚集，造成了外来人口在短期内大量涌入，群租现象也形成了相当规模，已在一

一、群租及合租的概念界定

当前我国的法律法规并没有对群租及合租概念有明确的界定和说明，无锡新区房管局在执行过程中判断是否属于群租，主要参考住建部《商品房屋租赁管理办法》第8条之规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。最简单的判断标准即承租者是否改变房屋结构，常见的形式是将客厅分隔为若干房间用于出租”。
合租是一种与群租相似的租赁方式，即两个或两个以上个人（家庭）租住于一套房屋内。而群租区别于合租的主要标准是群租改变了原房屋结构，如一套三室一厅的房屋，三个房间分别有三个承租者居住，即使客厅还有第四个承租者居源于：论文模板www.7ctime.com
住，只要不采用物理设施对客厅进行分割形成密闭房间，也可以从宽认定为合租。如果对客厅或者房间进行了分割，则一般认定为群租。

二、无锡新区群租的现状及危害

无锡国家高新技术产业开发区（简称“无锡新区”）是无锡市的产业高地和经济增长极，自1992年经国务院批准设立以来，管辖面积从当时的5.45平方公里发展到目前的220平方公里，户籍人口由5.25万人发展到2011年的32.28万人，另有外来人口约35万人。经济的快速发展尤其是劳动力密集型产业的聚集，造成了外来人口在短期内大量涌入，群租现象也形成了相当规模，已在一定程度上成为社会治理难题。
2012年初新区房管部门对新区33个商品房住宅小区进行了初步调查摸底，约1300余户房屋存在“群租”现象。而在实际治理过程中发现，离工业园区较近的单个商品房小区（如第一国际、瑞城花园、东鼎家园、华夏等）高峰时期都有300余户存在群租现象。农居房小区的群租现象则更为严重，就笔者走访的江溪街道新丰苑二社区，2000余套房屋有近一半用于出租，而其中至少40%存在群租现象。据该社区负责人介绍，类似群租现象在江溪坊前片区、梅村片区的农居房小区极为普遍。
由于“群租”不仅改变了房屋的使用功能，也远远超出了房屋的承载能力，存在多方面危害。
第一，影响生命安全。分隔墙所使用的材料多为可燃易燃性材料，且存在占用消防通道、破坏消防设施的现象，一旦发生火灾，易引发群死群伤事件。同时承租人安全意识淡薄，私接电、气现象严重，且屋内通风不畅，易造成火灾和燃气中毒。
第二，影响社会治安。群租屋内人员成分复杂，作息时间也不尽相同，偷盗案件频发。有些人员半夜回家声音嘈杂，不仅影响室友，也影响到邻居的休息，时有室友或邻里冲突的事件发生，小区内其他业主的投诉也连续不断。
第三，影响小区卫生。由于房屋设计时是按照一户设计，当人员过多时，容易造成卫生间的堵塞甚至污水外流。且承租人多为外来务工人员，部分人员素质不高，垃圾随意堆放甚至“从天而降”，给小区的管理带来很大困难。

三、群租现象的成因分析

群租不是某个地区的特有现象，在外来人口较为集中的大城市和工业园区都十分普遍。就无锡新区的调研情况看，其产生主要有如下原因。

1.根本原因：收入水平与房屋不匹配

近年来，房地产业快速发展，房屋不断上升，工资收入水平的增长速度明显低于房屋的上涨速度。2012年新区商品住宅均价6925元/平方米，房价的上升也带动了房租的上涨，目前园区内业主出租一套120平方米的房屋在1200～1500元/月。2011年新区在岗职工平均工资3663元/月，调查中接触到的群租人员可支配收入都在2000～2800元/月，每月可承受的住房支出在300～450元之间，即使是中小户型房屋也无法独立承担房屋租金。尽管部分企业也提供了员工宿舍，但很多年轻人都需要一个相对私密的空间，合租或群租就成为必然选择。

2.直接原因：信息不对称导致“职业二房东”的产生

业主出租闲置房屋时一般都是整套出租，而收入水平较低的外来务工人员只有能力承租其中的一间，部分在分析市场供需矛盾后，先将整套房屋承租下来然后分间出租给承租人。部分非法为赚取差价，将房屋进行分割，如以1200元/月的将一套120平方米三室一厅的房屋承租后，将客厅分隔为2个房间，加上原有的3个房间，以300、350和400元的分别出租，可以收取1500～18论文导读：业场所和执照，也不需要投入多少资金，从机构获取出租房源信息，并逐渐垄断业主个人在小区内发布的房源信息，承租若干套房屋并进行分割出租，每年获取不菲收益。同时，这些职业二房东逐渐形成一个群体，相互间调剂房源和承租人信息。目前很多小区在治理群租时，对“职业二房东”这个群体已有所顾忌。

3.制度原因：现行法规可操

00元的租金，每月赚取300～600元的差价，客厅大一点的则会隔成3个甚至更多房间，有的厨房也作为一个房间使用，从而赚取更多差价。对于收入较低的外来务工人员来讲，房租是首要考虑因素。对于房屋业主来说，尽管房屋被分割且弄的较为破乱，但考虑到既不需要装修等资金投入，又不要投入时间和精力进行招租，更不会出现租期空档，只需定期向收取房租即可，因此这部分非法的出现迎合了业主和入住人员双方的需求。这些非法尝到甜头后逐渐转为“职业二房东”，既不需要营业场所和执照，也不需要投入多少资金，从机构获取出租房源信息，并逐渐垄断业主个人在小区内发布的房源信息，承租若干套房屋并进行分割出租，每年获取不菲收益。同时，这些职业二房东逐渐形成一个群体，相互间调剂房源和承租人信息。目前很多小区在治理群租时，对“职业二房东”这个群体已有所顾忌。

3.制度原因：现行法规可操作性不强

目前，规范无锡市房屋租赁管理的法律法规主要是住建部2011年2月起施行的《商品房屋租赁管理办法》和2008年10月起施行的《无锡市房屋租赁管理办法》。《商品房屋租赁管理办法》第8条、第14条对房屋租赁使用的面积要求和租赁登记备案做出了原则性规定。《无锡市房屋租赁管理办法》对出租的要求进行了细化，规定住宅房屋出租必须具备基本的生活和安全设施，人均建筑面积不得低于12平方米；出租用于集体宿舍的房屋，人均建筑面积不得低于6平方米。对租赁登记备案的具体承办部门和要件也进行了细化，同时第22条明确租赁房屋未登记备案手续的，由房屋租赁行政主管部门责令限期；逾期仍未的，房屋租赁行政主管部门可以对住宅租赁当事人处以200元以上500元以下罚款。 住建部和无锡市颁布的办法都明确了房产管理部门作为主管部门并具有处罚权，然而在具体执行过程中，出租和承租双方都没有积极性主动登记备案，市、区两级房管部门都没有足够的管理和执法力量。同时，《无锡市房屋租赁管理办法》还规定街道办事处（镇）设立的社区事务工作机构接受市（县）、区房屋租赁行政主管部门的委托，负责本社区内房屋租赁的日常管理工作，而在笔者调研的社区中，各社区负责人都是有心无力，认为在群租现象十分普遍的情形下要彻底清理将是一个长期的过程，而期间因“损害”业主、职业二房东和承租人三方利益，很可能会影响小区稳定。在一些安置房小区，由于新区拆迁政策近几年的变化较大，一些认为“吃了亏”的被拆迁人本就心存不满，空置房屋的租金收入也是他们十分看重的收入来源，即使只是对他们的违规出租情况进行教育都可能引发矛盾，更谈不上对他们进行强制管理或处罚。

4.政策原因：申请公租房的门槛偏高

2010年6月8日住建部等七部委发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，鼓励有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入保障范围。2011年10月1日起施行的《无锡市公共租赁住房管理办法》，细化规定了外来务工人员申请公共租赁住房应当具备的条件，除实际居住年限、劳动关系等规定外，最主要的一项是城市中等偏下收入住房困难家庭的认定标准。2012年无锡市政府公布的申请公租房保障标准为家庭人均可支配收入在2000元以下的无房家庭。2011年新区在岗职工平均工资3663元/月，外来务工人员月收入在2000元以下的很少。从公租房政策的执行情况来看，新区住房保障办公室2011至2012年共筹集2250套房源作为公租房，可安排入住8000余人，但目前来申请公租房的单位基本都不符合政策要求。

四、群租治理的行动与成效

鉴于群租潜在的安全隐患和不稳定因素，无锡市政府和新区管委会都十分重视群租治理工作，并采取了以下措施。
第一，成立专门机构。新区管委会专门成立了由管委会分管领导为组长，房管、、、消防、各街道等部门为成员的新区“群租”综合整治工作领导小组论文导读：
，建立了相应的工作机制，明确辖区范围内商品房小区的“群租”由区房管局牵头整治，拆迁安置房小区的“群租”由各街道牵头整治。
第二，加强宣传教育。2012年以来，新区房管局在小区公告栏、主出入口、楼宇内张贴通告，宣传房屋租赁相关法律、法规以及安全用电、防火、防盗等相关知识，向相关业主和承租人发放《关于“群租”现象专项整治工作的告知书》和《给“群租”房租赁人的一封信》，劝导业主和承租人自觉抵制群租。通过一年多来的持续宣传，“群租是违法的”这一概念已被普遍知晓和认可。在治理群租的过程中，现场的承租人也基本没有抵制行为，有的甚至还很配合，只是向执法人员反映他们的苦衷和无奈。
第三，开展现场整治。2012年以来，新区房管局对辖区内的商品房小区进行了全面调查摸底，首先在群租现象最严重的第一国际小区进行了试点，对拒不自行整改的群租房屋强制拆除违规分隔墙，恢复房屋原貌，起到了很好的震慑作用和示范效应，整治后第一国际小区的群租房数量也由365户减少至190户。之后又联合相关部门对太湖花园等7个小区进行了12次现场整治，依法拆除了190余户违规分隔墙。
第四，建立长效机制。一是倡导业主自主管理。小区社居委督促业主委员会在业主公约中增加禁止群租行为。二是建立巡查及协调机制，督促物业严格抓好小区出入口管理，严格监控群租房内的可疑装修活动。社居委牵头开展巡视管理，对于新增群租户及时进行劝阻，拒不整改的收集相关信息报房管部门。
尽管新区房管部门投入了大量精力和人力，但整治效果并不理想。开展一次集中整治房管部门需要组织、、消防、街道、社区和物业等多个部门四五十名工作人员，现场整治时又存在不能强行破门而入的执法程序限制，因此整治主要是一种震慑作用，能实际打击到的违法行为只占少数。连续多次整治未能有效制止群租现象蔓延，很多业主都存在观望心态，“职业二房东”更是总结出一套应对策略，华夏等整治过的小区反弹现象也十分严重。

五、减少违法群租的思考

群租问题“久治不愈”，且有愈发严重之势，若不采取有效措施，煤气中毒致人死亡等恶性事件将难以避免。政府部门有必要重新审视当前的制度和政策，采取切实有效的措施来减少群租现象的蔓延和重大事故的发生。
第一，明确政策考量因素。保障公民的居住权是政府的基本职责。外来务工人员是当地开展经济生产的重要劳动力支撑，尤其是在用工荒逐渐开始显现的情况下，地方政府无论是从尊重人权的角度还是发展经济的考虑，都应当更加重视外来务工人员的居住问题。同时，群租现象是经济发展特定阶段的产物，必将随着产业结构的升级、住房保障制度的完善而逐步消失，因此群租治理是一项中短期工作，政府应充分整合利用现有资源，避免长期投入造成资源浪费。
第二，整合闲置房源信息鼓励合租。“职业二房东”的存在是群租现象蔓延的主要推手。房管部门可组织房产在社区设点，鼓励业主将用于出租的房屋到社区登记，一方面企业可以为外来务工人员协调合租，另一方面也便于用工企业集中为员工解决居住房源。该措施既不损害出租方的利益，也有利于保障承租人的生命财产安全。如业主原来120平方米三室一厅的房屋租金为1200元/月，平均每个房间400元的由指定出租给承租人，业主的利益没有减少，还有利于保持房屋的安全整洁，承租人尽管需付出会比群租多出50～100元的月租金，但居住环境明显改善。
新区目前有拆迁安置房10万套左右，按拆迁时每家两套计算，除一套自住，保守估计也有3万～4万套用于出租。如果每套出租给2～3人居住，可解决6万～10万人的居住问题。算上闲置商品房，基本可以满足低收入外来务工人员的居住需求。因此，由政府协调整合出租房源，去除“职业二房东”这个环节，是当前解决群租问题投入最少、见效最快的方法。
第三，逐步放宽公租房申请条件。公租房区别于廉租房、经济适用房等保障性住房的显著特点是将外来务工人员和新就业人员纳入到了保障范围。对于本科以上学历的新就业人员，无锡市政府已经发放了住房补贴并起到了很好的效果。对于覆盖面更广的外来务工人员，政府也应该拿出更大的决心和魄力，充分利用并拓展公租房资源，逐步降低条件设置，有效改善外来务工人员的居住环境。
第四，鼓励社会资金建设职工公寓。工业园区内外来务工人员聚集形成了庞大的住房市场需求，无锡中核凯利企业管理服务有限公司2007年进论文导读：，切实消除部分业主观望的态度，并争取将违法群租行为纳入即将建设的信用信息平台，从而让租赁双方都自觉抵制群租行为，为群租问题的逐步解决奠定基础。李美婷/责任编辑上一页1234
入新区，总投资3亿元人民币在无锡新区建设凯利公社摘自：毕业论文 格式www.7ctime.com
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第五，保持现场整治的高压态势。在提供充足合租房源的基础上，房管部门可通过半年至一年的时间密集开展现场整治，以高压态势斩断“职业二房东”的利益链，切实消除部分业主观望的态度，并争取将违法群租行为纳入即将建设的信用信息平台，从而让租赁双方都自觉抵制群租行为，为群租问题的逐步解决奠定基础。
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