简述成本房地产成本目标编制阶段成本管理系统

论文导读：时间成本，RobertKee提出来自给自足的成本管理目标。2、系统的提出由于政府调控力度的加大、房地产市场竞争的逐渐加剧，房地产企业的生存空间逐渐减小，因此通过减少成本支出以增大项目的利润的成本管理成为了企业提升竞争力的一个重要途径。成本管理的核心阶段是在目标成本编制阶段形成成本决策体系。根据项目情
【摘 要】在我国，房地产企业对成本管理的过程往往停留在项目建设阶段，这个阶段的成本控制措施大多为造价预算手段，这不仅效果不理想，也忽略了对项目成本管理影响最大的阶段——目标成本编制阶段的重视。本文拟通过对影响房地产项目成本管理的因素进行分析，建立一个以PDCA循环为驱动核心，综合房地产公司各部门的职责和目标成本编制阶段进程的成本管理体系模型，再根据企业的实际状况，对系统进行优化，得到适合企业自身的成本管理解决方案。
【关键词】房地产；成本管理；目标成本编制；PDCA循环；

1、成本管理的现状

我国的房地产成本管理源于早期的工程预结算，目前虽然尚未发展成为一个独立分支，从大的范畴来说也从属于工程预结算，但随着房地产开发的精细化，房地产成本管理在许多方面越来越表现出与其行业相关的特性，主要表现在成本管理模式不同引起的管理重点、特点、视角立场等方面的不同。
目前房地产开发企业的成本管理模式主要有两种：
（1）造价审算型：成本管理的初级阶段，严格来说，还不是真正的管理，只是简单的造价计算、审核工作，重技术（造价计算）少管理。
（2）目标成本管理型：根据项目（产品）定位，在项目策划、设计阶段事先确定目标成本，并据此作为以后项目实施阶段对动态成本的控制和管理。
虽然目标成本管理方法在其它行业已很成熟，但直到本世纪初才有房地产企业开始应用目标成本管理方法，而且目前仍处在不断总结和摸索过程中，主要原因是房屋建筑的特殊性和房屋建筑成本构成的复杂性，使得房地产企业的成本管理要较其它行业难得多，无法简单照搬其它行业的目标成本管理方法。
许多学者提出了多种基于成本管理的系统、模型或者自己独特的看法， Tahir Masood Qureshi等人提出的项目的管理绩效模型（PMPA） ，Samiaah M. Hassen Al-Tmeemy则从承包商的角度来省视质量成本[4]，Peter E.D. Love认为建立一个信息系统对成本的管理的效果有着显著的提高，Jui-Sheng Chou、H.P. Yuan分别针对项目的建设和回收阶段建立了成本效益分析模型[3][4]，Harri I. Kulmala通过实例分析以材料供应的角度对开发成本管理进行了探讨[5]，NI Guan-qun结合风险补充模型，来分析项目管理中的时间成本[6]，Robert Kee提出来自给自足的成本管理目标[7]。

2、系统的提出

由于政府调控力度的加大、房地产市场竞争的逐渐加剧[8]，房地产企业的生存空间逐渐减小，因此通过减少成本支出以增大项目的利润的成本管理成为了企业提升竞争力的一个重要途径[8]。
成本管理的核心阶段是在目标成本编制阶段形成成本决策体系。根据项目情况，通过各专业部门共同讨论、制定出的目标成本，是公司成本决策的纲领性文件，也是动态成本管理的依据。这个阶段的成本发生较小，但其决策对项目成本的影响最大。所以本系统将以目标成本编制阶段，即项目的决策和设计阶段为关注点进行构建。

3、系统的建立

根据上述提及的选择房地产项目目标成本编制阶段为主控阶段，考虑到在成本管理过程中，公司各种部门之间协调配合存在的信息交流苦难，故本系统采用以PDCA循环管理方式作为系统驱动核心，以PDCA为中心对目标成本编制阶段下公司各部门进行动态的成本控制管理。

3.1构成因素的选择

PDCA循环管理方式是能使某一项活动有效进行的一种合乎逻辑的工作程序，PDCA循环体现了管理的成效在循环中上升的过程：
①各级质量管理都有一个PDCA循环，形成一个大环套小环，一环扣一环，互相制约，互为补充的有机整体。在PDCA循环中，一般说，上一级的循环是下一级循环的依据，下一级的循环是上一级循环的落实和具体化。
②每个PDCA循环，都不是在原地周而复始运转，每一循环都有新的目标和内容，这意味着质量管理，经过一次循环，解决了一批问题，质量水平有了新的提高。
在PDCA循环中，行动或者纠正是本循环的一个结束过程，也是下一个循环的开始，起到承上启下的作用。
综上几点，本系统选择PDCA循环、公司部门、目标成本编制阶段即决策、设计阶段为构成要素。

3.2系统的初步建立

首先建立三围直角坐标系，以PDCA循环为逻辑维度，落于Z轴论文导读：每个部分相应的价值量，进行排序；同时，估算每个任务的运行成本与其能降低项目的成本；最后，优先舍去运行成本高于或者等于甚至于略低于其能够带来的“成本收益”，再根据企业实际情况综合考虑是否舍去价值量较低的矩体，达到简化系统结构的目的。

5、结论成本管理工作在项目的运行中扮演着重要的角色，但是由于各个部门之间

坐标；目标成本编制阶段为时间维度，落于Y轴坐标；公司部门为职责维度，落于X轴坐标。

3.3系统运行机制

A纠正B1纠正B2纠正B3纠正
A检查B1检查B2检查B3检查
A实施B1实施B2实施B3实施
A计划B1计划B2计划B3计划
上图是项目在前期阶段中个部门的PDCA循环（X-Z平面切面图），以A部门制定总计划为纲领，各B部门之间相互协调并且制定部门计划，完成计划阶段；在实施阶段，各B部门实施既定的计划，与计划阶段不同，A部门负责各B部门之间的工作协调；在检查阶段，各B部门对工作自检，A部门除了完成自检外，也要对各B部门的检查进行审核；在纠正阶段，A部门在各B部门审核的基础上，制定纠偏方针，落实给各B部门，同时B部门完成自检后制定相应的纠偏措施，在方针的指导下对出现偏差的环节进行纠正，完成本阶段PDCA循环后，进入下一个阶段。在本阶段的成本管理过程中，各部门完成自我的PDCA循环，同时也发生了管理组织层面上的循环，可以看出在纵向和横向两个方向的循环对成本管理活动进行双向的控制。
根据上述，本系统在运行的过程中，PDCA循环作为驱动内核，不仅对单个部门成本管理进行控制，在项目经理对其下各部门工作的管理中也存在动态的控制过程，在项目的进程中更是由PDCA循环带动项目工作的进展，在3个维度上体现了PDCA循环在项目成本管理上的控制力。

4、系统的个性化优化

上文中建立的系统在管理的实施中不可避免的存在管理成本过高，过程繁琐等问题。因此要对系统进行优化，达到既能管理成本最优化，又能保持系统对成本管理的高效性。
首先要确定优化的因素，对系统进行具有针对性的优化。
每个房地产企业都有独特的组织结构、管理模式、运营方式、人员配置，应摘自：写论文www.7ctime.com
该根据企业的自身条件对系统做出修改，能够适用于企业，进行有效的成本管理活动
其次，要评价每个任务的使用价值。通过价值工程的公式 V=F/C（V为价值量，F为单位的效用，C为单位相应的费用）对系统进行价值量的计算，得出每个部分相应的价值量，进行排序；同时，估算每个任务的运行成本与其能降低项目的成本；最后，优先舍去运行成本高于或者等于甚至于略低于其能够带来的“成本收益”，再根据企业实际情况综合考虑是否舍去价值量较低的矩体，达到简化系统结构的目的。
5、结论
成本管理工作在项目的运行中扮演着重要的角色，但是由于各个部门之间协调沟通关系复杂，管理的时候仍然以建设阶段为主控点，导致了成本管理工作对项目实效欠佳。建立以项目目标成本编制阶段为关注点、结合各部门之间联系、运用PDCA循环管理方式这三要素为维度的成本管理系统有助于房地产企业选择对项目的管理方式，通过以企业自身特点、价值工程对已建立的系统进行优化，最终得出一个适合企业情况的成本管理解决方案。
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