简论浅谈房地产估价收益法资本化率确定中专生

论文导读：
【摘要】资本化率对估算房价至关重要。收益法理论是估算房地产产价值的理论基础。因此，本文基于收益资本化理论对资本化率进行计算，旨在得出适合我国当前房地产价值变化的资本化率估算方式，以便为我国房地产价值的估算提供准确的方法。本文通过实证分析，对直接资本化法和报酬资本化法的本质和适用范围进行了探讨，最后作者对其在现实中的运用提出了几点意见。
【关键词】市场提取法；安全利率加风险调整值法；直接资本化法；报酬资本化法
引言
收益法理论是估算房地产产价值的理论基础。准确估算房地产价值的关键在于准确预测确定资本化率和房地产净收益，尤其是资本化率对估算房价至关重要。关于资本化率的求取，在《房地产估价规范》绍了四种方法，其中最常用有两种：安全利率加风险调整值法和市场提取法①。这两种估算方法各自有各自的特点和优势。但是2006年来，我国房价上升速度极快翻了几倍，虽然2011年，国家对房地产加强了宏观调控，使得房地产有所回落，但其成交量不高，而租金基本保持不变，由此导致采用市场法提取资本化率（资本化率=年租金/售价）时，资本化率低于银行一年期定期存款利率情况；而采用安全利率加风险调整值法提取资本化率时，安全利率本身采用的就是一年期定期存款或贷款利率，再加上风险调整值，其求取的资本化率结果与市场提取法相差甚远。本文拟从收益资本化的理论出发，研究两者的关系，寻求适合于估价现状下的资本化率求取方法。

1、理论研究

1.1房地产收益的来源

房地产的收益来源于两部分，租金和价值增值，商品房快速增长，而租金的变化不源于：毕业设计论文范文www.7ctime.com
大，因此，房地产增长的收益远远超过了租金的收益，成为了房地产最主要的收益方式，而这正是房地产作为商品的特殊性。

1.2收益资本化理论

收益资本化中，以房地产的未来收益的现值来测量价值。房地产的收益和转售价值可以通过资本化转化为一次性总现值②。收益资本化包括两种基本方法：报酬资本化法和直接资本化法。前者将单一年度的收益折现成价值，后者则考虑投资期内一系列的流，包括净转售收益的或流转售价值。

1.3公式的建立

根据房地产收益来源及收益资本化理论，笔者认为在求取资本化率时可以转化为两种不同的公式，从而得出不同的资本化率。
（1）直接资本化法：资本化率=年租金/市场价值
在直接资本化的计算中，年租金是唯一考虑的收益指标，而将其他的收益分离了出去，以避免变量混淆。直接资本化法与市场提取法有着相同的特点，实质都是租售比。都是从若干收益或成本要素中，挑出比较重要的要素，而忽略次要要素，这样能够明确收益要素对房地产价值的影响。
（2）报酬资本化法：资本化率=（年租金+年增值额）/市场价值
与直接资本化法的公式比，资本化率不仅仅就是租售比，而是在年租金的基础上增加了年房地产增值额。年增值额为一年内房地产价值的增值。如果我们转化一下公式，可以看出其实质是安全利率加风险调整值。资本化率=年租金/市场价值+年增值额/市场价值。显而易见，第一部分的收益是比较小得，但是其风险也是比较小的，年租金与市场价值的比率可以认为是安全利率。而年增值额的收益较多，但风险也大，即房地产可能上涨，也可能下跌，是需要投资者承担的，因此年增值额与市场价值的比率可以认定是风险调整值。
因此，比较这两种方法，可以看出两种方法求出来的资本化率含义是不同的，是不可能相等的。但都可以用来求取房地产价值，且可以相互印证。

2、实证分析

2.1资本化率的求取

本文收集了哈尔滨市南岗区松花江人居小区2007年2月到2011年2月五年间的若干样点，进行了资本化率的计算（见表1）。
2011年2月的一年期定期存款利率为3%，而我们求算出的资本化率分别是2.4%和13.37%，因此资本化率与一年期定期存款利率之间并不存在必然的联系。所以在评估实践中，评估师并没有必要强行把资本化率设定在一年期定期存款利率以上。

2.2房地产的求取

2011年2月，松花江人居小区，某住房面积为56 m2，市场月租金为1750元，参照表1该片区该类房地产的年增值为1593元/ m2。
（1）直接资本化法：单价=（1750×12/

2.4 %）/56=12625元/ m2；

（2）报酬资本化法：单价=（1750×12/论文导读：泛应用。
56 +1193）/1

3.37%=11720元/ m2。

两者结果较为接近，两种方法求取的可以相互印证，两者平均值为12172元/ m2。
3、结论
（1）在实证分析中，未考虑房地产使用年限对房地产的影响，在实际的房地产价值估算中需要进一步的完善研究。
（2）在使用收益法时，两种求取资本化率的方法均可使用，并且可以相互印证。因内涵不同，两种资本化率不一致是正常合理的。关键是在测算房价时，年纯收益一定要与资本化率的内涵一致，而这正是估价师在实践工作中忽略的。
（3）两者的适用范围
①直接资本化法（市场提取法）在房地产处于稳定经营，或者存在大量包括市场收益、风险、费用、区位和物理特性以及未来收益等特征都相似的可比案例的情况下，得到广泛应用。