谈述浅谈房地产工程项目造价管理网

论文导读：、论证，使其保证基本功能，并能够最大限度的节约工程造价。3、限制施工中的变更必须加强设计过程控制，及时和设计单位进行沟通，避免设计中经常出现的错、漏、碰、缺等现象，才能最大限度的减少施工中的变更。4、总体设计方案要重点研究和规划（1）细致研究整个项目的建筑品质、平面布置、智能化布置和小区的市政
【摘要】文章针对房地产项目的投资决策、设计、施工以及竣工结算几个阶段，分析和探讨了怎样做好造价管理这一问题。
【关键词】房地产 项目 建设 造价 管理 控制
工程造价管理作为房地开发建设过程中管理工作的重要组成部分，主要包括决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段以及竣工结算阶段，它贯穿在项目的整个过程中，是一个十分复杂而又特别关键的过程。以下将针对工程造价管理的几个阶段，进行简要的分析与探讨。

一、投资决策阶段的造价管理

要做好投资阶段的造价管理，关键在于以下两个方面：

1.能够组建一支优秀的造价管理团队

该阶段的造价管理团队主要由决策者、项目工程师、造价师、会计师、市场营销人员等人员组成。该团队的合作能力和智慧才干决定了房地产开发项目可行性研究报告能否编制成功。

2.能够精心编制出项目的可行性研究报告

为了能够得到最大化的拟建工程项目价值，必须保证充分运用价值管理的思想与方法，能够精心编制出项目的可行性研究报告。我们在编制开发项目的可行性研究报告时，可以侧重以下几点展开分析：
（1）项目工程师通过运用价值管理的方法，进行工程方案研究、分析并选择可行的建造方案。项目工程师需要确定的内容主要包括基础工程方案、建筑结构型式等的确定；
（2）当项目建设规模、技术方案、工程方案、设备方案以及项目实施进度等基本确定以后，造价工程师开始估算项目的总投资以及建设期内分年度所需要的资金；
（3）对房地产项目财务进行评价，分析并估算项目财务效益和费用，计算出财务评价指标，判别拟建项目的财务可行性；
（4）会计师重点是在投资估算的基础上，分析拟建房地产开放项目的资金渠道、融资成本、融资方式、融资结构和融资风险等方面，比较、选择并确定出价值最大化的融资方案；
（5）市场营销人员通过市场现状调查、市场供需求预测、市场预测、目标市场分析、市场竞争力分析以及市场风险分析等，进行市场预测分析。重点在于市场现状调查和市场供需求预测，因为这两个方面工作的好坏决定了能否正确选择户型结构、房型比等指标；
通过以上几个方面的全面归纳和总结，便可以着手拟定一套房地产开发项目的可行性研究报告。为了使决策者做出较准确的决策，报告中应提出推荐的较优秀方案、明确给出项目是否可行的结论。

二、设计阶段的造价管理

工程造价、进度与质量和设计方案的优劣性有直接的关系，设计阶段影响着投资总额的75%—95%，所以，控制工程造价的关键在与设计阶段。为了充分挖掘设计潜力，做好限额设计与优化设计，要从以下几方面着手：

1、比选最佳设计方案

为了提高投资效果，从初步方案到施工图设计的各方案，均应进行“多方案”比较和筛选。主要做法是：通过设计招标或组织设计方案竞赛，从众多的方案中，选取技术先进、兼顾建设和使用，近期和远期相结合且经济合理的最佳设计方案。

2、进行限额设计

（1）房地产商应根据专业构成内容，将项目造价目标逐层分解为结构设计、建筑平面、机电设备、材料选用等部分，并要求设计人员在这几个方面进行设计；
（2）每部分的设计方案应通过价值工程等方法进行对比、论证，使其保证基本功能，并能够最大限度的节约工程造价。

3、限制施工中的变更

必须加强设计过程控制，及时和设计单位进行沟通，避免设计中经常出现的错、漏、碰、缺等现象，才能最大限度的减少施工中的变更。

4、总体设计方案要重点研究和规划

（1）细致研究整个项目的建筑品质、平面布置、智能化布置和小区的市政、绿化、园林、交通、设施等；
（2）为防止重新设计，必须要注重征求各方的意见，以避免因项目总体规划的失误而引起施工过程中的重大变动。

三、招标阶段的造价管理

1、科学合理的编制标底

标底是指建设单位拟建工程投资的底数，编制标底要注重以下几个方面的内容：
（1）没有条件的单位须请有资格的咨询单位代编；
（2）有条件的单位尽量自行编制标底；
（3）编制标底时要和市场的实际变化相吻合，做到要实事求是、切合实际；
（4）将工程标底控制在合理造价的下限，以确保标底编制质量。

2、确定适合的发包方式

（1）业主确定合适的发包方式来控制工程造价时，可以根据工程的性质、规模、特点来实现其合理性；
（2）为使各施工单位能够报出非常优惠的并杜绝议标或变相议标，要确保不论采用哪种论文导读：
发包方法，均要进行招标和引进竞争机制；
（3）事实证明，凡是先开工后定价的工程多半造价偏高，所以必须要在开工前谈妥定价，以避免施工中不必要的麻烦。这就要求我们在招标阶段确定出合理有效地发包方案。

3、制定严密的招标文件、进行公正合理的招投标

（1）制定出严密的招标文件是维持公平竞争，合理招投标的前提条件；
（2）实行公平合理的招投标，能得到更加合理的工程造价，并能有效的控制工程造价；
（3）招投标过程要有明确的透明度，保证招投标单位思想明确，对招投标工作放心。

4、慎重地选择施工队伍

施工阶段是工程项目的关键阶段，必须按照工程规模和技术要求，认真地挑选适合的施工单位。

四、施工阶段的造价管理

1、工前认真审核图纸

相关单位在开工前需仔细审核设计图纸，确保在图纸会审阶段就能解决施工中可能出现的问题，避免在施工过程中出现返工现象，影响工程进度与质量，浪费不必要的人力、物力及财力。

2、保证签证的质量，杜绝不实和虚假签证

（1）加强工程签证的及时性；
（2）签证的描述要求客观、准确；
（3）隐蔽签证要以图纸为根据，标明被隐蔽项目、部位、工艺以及完成情况。

3、认真对待建设单位的索赔和反索赔

索赔是指合同履行过程中对于不是自己的过错，而因对方承担问题造成的损失向对方提出经济补偿；反索赔的主要内容有：施工缺陷、工期延误、业主合理终止合同或承包商不正当放弃施工等。

4、正确地进行工程进度款支付

工程进度款支付方法有：分段支付、按月支付和竣工后一次支付等。结算的条件均要求是质量合格、符合合同要求、变更单签证齐全，实行质量一票否决权制度时，做到不合格的工程决不付款。

五、竣工结算阶段造价管理

工程竣工结算阶段是合理确定单位工程造价和竣工决策前提与保障。做好工程结算的审查应着重把握以下几个主要方面：
1.仔细熟悉图纸、分析竣工资料、计算工程实际数量。结算时，应扣除未完工程或未做工作的部分；
2.严格对照施工合同，正确处理结算中的纠纷。核准工程结算项目，核实索赔数额，审查合同其它条款的实施情况；
3.仔细审查工程材料价款的结算。审查是否违背计算材料差价的规定，审查施工单位有否将建设单位委托购买的材料列入工程结算；
4.审查定额套用的正确性，是否符合政策调整的相关文件，定额的换算是否符合换算条件及其准确度；
5.审查各项取费是否符合规定并且合理、准确。主要是审查收取费基数正确性以及不能作为计费基数的费用是否被列入计费基数中；
6.审查签证单上的内容与设计图纸、定额中所包含的内容是否有重复的部分，必须剔除其中重复的项目与内容。
六、结束语
房地产工程造价管理是包含决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段和竣工结算阶段的全过程管理，缺一不可，只有综合做好这五个阶段的管理工作，方能使得最佳的经济效益与最好的社会效益同时收入囊中。
参考文献：
【1】杨也容浅谈房地产项目工程造价管理商业文化2011年源于：论文www.7ctime.com
【2】张保强房地产项目工程造价的确定与管理控制企业导报2010年
【3】王秋香房地产开发项目工程造价管理研究民营科技2010年