探讨中国利率政策对中国房地产调控效应

论文导读：
摘 要：采用2001～2011年44个季度的房地产数据为样本，对我国利率政策调控房地产进行的实证分析表明，实际利率和名义利率对房地产均存在显著影响，但只有实际利率才能调控房地产。政府应该努力治理通货膨胀，规范土地供给制度，加快利率市场化改革，进一步健全和完善房地产市场。
关 键 词：利率政策；房地产；调控效应
1006-3544（2013）02-0009-05

一、文献述评

利率和房地产之间是否存在着互动关系，这将决定利率政策能否发挥对房地产的调控作用。对于二者的关系，国外文献存在两种观点，其中：Kau、Harris、Goodman [3] 等学者认为，利率上涨将导致房地产下降，两者形成负相关性；而Kenny [4] 、Cooper [5] 、Adam [6] 等学者则认为， 利率与房地产之间呈现正向关系。近几年来，随着国内房地产的“过度上涨”，国内也逐步展开这方面的研究工作。在宏观经济与房地产的关系方面，蔡风景等 [7] 、崔光灿 [8] 、王成成 [9] 等进行了实证分析，认为两者存在着明显的互动关系。在汇率政策与房地产的关系方面，杜敏杰等 [10] 通过研究发现，人民币升值将驱动房地产上涨；朱孟楠等 [11] 运用Markov区制转换VAR模型进行的实证研究认为人民币汇率与房地产之间存在着显著的正向关系。在货币政策与房地产的关系方面，戴国强等 [12] 的研究表明，货币政策变动对于房地产变动具有较好的传导功能；梁斌等 [13] 采用贝叶斯估计的一般均衡模型，实证分析了货币政策与中国房地产之间存在着明显的关联性；吴江等 [14] 、何静等 [15] 、梁斌 [16] 分别探讨了货币供应量、信贷规模、银行信贷首付等货币政策工具与房地产之间的关系，研究发现这些货币政策工具与房地产之间具有显著的非线性关系；宋勃等 [17] 、郭娜等 [18] 分别通过构建理论模型与计量模型， 揭示了利率政策与房地产之间所存在的互动关系。
综上所述，现有文献主要集中于研究宏观经济、货币政策、外汇政策等宏观变量与房地产的关系问题，对房地产调控层面的研究涉及较少，且没有将名义利率与实际利率区分开来， 这必然会影响实证结果的可靠性。 此外， 在设计实证过程时， 缺乏ADF单位根检验、协整检验、Grange摘自：本科毕业论文www.7ctime.com
r因果检验的系统性检验过程，往往导致实证结果出现较大偏差。

二、变量选取与数据分析

(一)变量选取

从影响中国房地产的供求关系来看，土地交易的快速上涨与国民经济的快速增长已成为推动中国房地产快速上涨的重要驱动力。此外，利率政策、国内通货膨胀等因素对中国房地产调整也会产生一定的影响。对此，本文选取房屋销售指数（HP）作为房地产度量指标（因变量），选取一年期贷款利率（R）作为利率度量指标，同时选择以下三个变量作为辅助变量以增强实证模型对房地产的解释能力：土地交易指数（LP）、国内生产总值（GDP）、国内通货膨胀率（π）。

(二)数据分析

本文选取2001～2011年我国44个季度的房地产数据作为样本数据。选取房屋销售指数（HP）、土地交易指数（LP）、国内生产总值（GDP）、一年期贷款利率（R）、国内通货膨胀率（π）在2001～2011年44个季度的数据，并对这些数据进行初步整理、分析与研究。
首先，具体分析过去十几年中我国一年期贷款名义利率和实际利率，并进行比较，见图1。从图1可以看出：（1）我国名义利率变化比较平缓，但实际利率变化比较剧烈。（2）名义利率与实际利率变化具有一定的反向关系，即名义利率上升，实际利率反而下降；名义利率下降，则实际利率上升。这主要是因为我国采取货币政策调控经济总是伴随着强烈的通货膨胀预期或通货紧缩预期，在高通货膨胀时调高利率，但上调的幅度小于物价上涨率，进而实际利率却下降；在高通货紧缩时下调利率刺激经济，但下调的幅度小于物价下降的幅度，进而实际利率却呈上升趋势。
其次，具体分析本文所研究的各个变量的时间序列走势图，初步研究利率与房地产之间的内在关系。图2为各个变论文导读：
量在过去10年中的时间序列数据走势图，表明了房地产销售指数与土地交易指数和国内生产总值具有明显的正相关关系，随着土地交易上涨，国民经济迅速发展，房地产呈上升趋势。但是房屋销售指数与实际利率（R-？仔）之间的关系不明显，需要进一步分析。本文利用Pearson相关系数具体分析房屋销售指数与土地交易指数，国内生产总值和市场利率之间的相关系，见表1。
从表1可以看出， 房屋销售指数与土地交易指数，国内生产总值、一年期贷款名义利率和实际利率均具有显著相关性：（1）房屋销售指数与土地交易指数相关系数为0.988， 其在0.01的显著水平下显著正相关；（2）房屋销售指数与国内生产总值相关系数为0.991， 其在0.01的显著水平下显著正相关；（3）房屋销售指数与一年期贷款名义利率相关系数为0.304， 其在0.05的显著水平下显著正相关；（4）房屋销售指数与一年期贷款实际利率相关系数为-0.314，其在0.05的显著水平下显著负相关。

三、实证模型的构建

从上述分析可知， 土地交易（LP）、GDP增长、利率（R）变动、国内通货膨胀率（π）等因素对中国房地产（HP）具有显著的影响，但各个变量对房地产的影响程度不同。 为深入揭示利率政策对中国房地产的调控效应， 本文依据上述各个变量对房地产影响程度的差异， 分别对其进行了不同类型的函数运算处理，即：对GDP变量进行了对数运算，具有同等影响程度的利率（R）与国内通货膨胀率（π）变量进行了指数运算。于是，可得到如下形式的多元回归模型：源于：论文范文网www.7ctime.com
2. 积极治理通货膨胀，提高实际利率水平。从实证分析来看， 名义利率和实际利率对房地产都具有显著影响， 但是名义利率更多地是推动房地产上涨，缺乏调控能力，而实际利率才能真正调控房地产市场，抑制房地产快速上涨。目前，我国正处于改革转轨阶段，物价水平持续上涨，通货膨胀问题一直比较突出， 我国经济也长期处于负利率时代。因此，必须积极治理通货膨胀，提高实际利率水平，积极发挥实际利率的调控作用。
3. 健全房地产市场， 理顺我国房地产市场运行机制。目前我国房地产市场还不够成熟，投机交易、暗箱操作比较普遍。作为房地产市场供求双方，房地产开发商为追逐高额利润， 存在非理性开发投资现象；购房者受房地产快速上涨的冲击，对房屋购买与投资有着不够理性的行为和判断。此时，政府应该充分发挥行政功能，规范房地产市场发展，鼓励督促房地产开发商应以老百姓的实际需求为导向，合理开发房地产项目，并加强国家对房地产的指导规范，抑制投机，防范房地产市场风险。
4. 完善房地产市场本身的定价体系， 规范土地供给制度。实证研究表明，影响房地产的主要因素之一是土地交易， 而我国土地国有制， 土地政策不够健全，土地交易形成机制不完善，特别是地方财政对土地出让资金的依赖度较高， 为了追求更好地执政绩效，人为拔高土地交易，增加房地产市场上涨的压力。因此，政府应着重加强土地供给管理，合理开发和运用土地资源，完善土地交易形成机制，坚决抵制商业寻租行为，规范土地供给制度。
参考文献：
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（责任编辑：郄彦平；校对：李丹）