浅谈抵押贷款我国住房抵押贷款证券化

论文导读：违约率临界值来研究信贷资产证券化的信用风险。三、我国房贷证券化的意义（一）我国房贷证券化的发展住房抵押贷款证券化作为一种在国外较为成熟的金融工具，国内起步则较晚。1998年5月，由中国人民银行等八部委联合发起成立了信贷资产证券化试点工作协调小组，标志着我国住房抵押贷款证券化由正式提出并确认。经
摘要： 我国住房抵押贷款市场正处于跨越式发展的阶段，衍生产品及金融创新还处于起步和萌芽状态，本文分析了我国住房抵押贷款证券化的积极意义，结合美国次贷危机分析了相关风险，并提出了相关建议。
关键词： 住房抵押贷款；证券化；次贷危机
一、引言
住房抵押贷款证券是国际金融市场上发展较快的一种结构性衍生金融产品，国外的发展已经较为成熟。我国住房抵押贷款证券化程度还很低，但长远来看其必将成为资本市场上一种重要的金融工具。2008年美国爆发的次贷危机充分提醒了我们，在有效利用金融工具的同时应当注意到其潜在的风险。

二、文献综述

住房抵押贷款证券化（简称房贷证券化，下同）是指住房抵押贷款的发放机构将其所持有的抵押贷款资产，汇集重组成抵押贷款组群，经过担保或信用增级，以证券的形势出售给投资者的过程。
国外学者对这一领域进行了较为深入和成熟的研究。Claire A.Hill（1996）指出，资产证券化解决了关于信息不对称的问题。投资者只需要评估被证券化了的初始资产的价值和信息，而无需再过多的关注发起人本身的信用状况和资产状况。而传统的融资方式需要更多的监管信息来关注发起人自身的财务状况和运营情况。美国耶鲁大学的教授陈志武（2007）从资本化容量的角度来解释次债危机，他认为资本市场源于：大学毕业论文格式www.7ctime.com
每次出现危机都是因为原有的制度结构所能支撑的资本化容量已经远远低于金融化、资本化的需求而导致的。美国德克萨斯州立大学的教授连大祥（2007）则认为，在次债危机中放款银行通常是相关产品的受益者，因此他们在放贷时经常重量不重质，银行不停扩张信用增加贷款，造成大量注定将来无法收回的坏账；另一方面，高房价也与美国的土地政策有关，许多地区设立了土地开发的限制政策，认为减少房屋供给造成了房价过高，导致了低收入家庭只能通过次级贷款购房。
近几年，国内逐渐开始较为系统的进行住房抵押贷款证券化各个方面的研究。胡三宁（2005）分析了我国住宅贷款发展的特点：从商业银行经营、有利于打破我国住房信贷供求不平衡、提高住房资金配置率分析了我国发展住房抵押贷款证券化的必要性；从我国宏观经济环境、住房抵押贷款证券化品的需求基础、证券化市场的供给方抵押贷款规模、抵押贷款证券化的法律环境分析了我国住宅贷款发展的可行性。林南（2006）认为住房抵押贷款证券化可以降低和分散商业银行的风险；有利于拉动住宅产业发展；是深化金融体制改革的需要。卜华（2009）认为美国次贷危机的根源并非资产证券化技术本身有风险，而是资产的质量和对风险的控制有问题，我国不可因噎废食，要在风险可控的范围内逐步发展资产证券化业务。申富平、成焕英（2010）运用修正的KMV模型以开元2005一1为例，通过资产池违约率临界值来研究信贷资产证券化的信用风险。

三、我国房贷证券化的意义

(一)我国房贷证券化的发展

住房抵押贷款证券化作为一种在国外较为成熟的金融工具，国内起步则较晚。1998年5月，由中国人民银行等八部委联合发起成立了信贷资产证券化试点工作协调小组，标志着我国住房抵押贷款证券化由正式提出并确认。经过近7年时间的酝酿和准备之后，2005年3月国务院批准国家开发银行和中国建设银行分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化试点工作，随后在银行间证券市场推出了第一只住房抵押贷款证券“建元2005.1个人住房抵押贷款支持证券”，总发行量41.8亿元。2007年经国务院批准，第二批信贷资产证券化试点启动，扩大到工行等六家金融机构，试点规模限定为600亿元。总体来看，我国房贷证券化产品规模小、证券化程度低、操作模式不成熟，2005年至今未有实质性的突破。

(二)我国房贷证券化的意义

我国受人多地少、人口红利、城市化进程等众多因素影响，近几年国内房地产市场发展迅猛，个人住房按揭贷款需求非常旺盛，商业银行个人住房按揭贷款余额庞大，给商业银行带来较高的利差收益的同时，也使商业银行积累了不小的风险并占用了大量信贷资产的流动性，而房贷证券化能有效解决这方面的问题，因此，在我国开展住房抵押贷款证券化，具有积极的意义。

1、提高商业银行资产流动性

我国商业银行住房按揭贷款大部分是中长期的，长期占用了商业银行大量流动资金，不仅论文导读：美国次贷危机的一个重要因素。（四）金融监管部门职能的缺失市场不是万能的，有时需要“有形的手”进行适当的干预。金融机构是以盈利为目的，在其追求利润最大化的同时，可能会冒一定的道德风险与信用风险，比如次贷危机中我们看到的金融机构无视借款人的资金状况而大量放贷，以及发放大量金融衍生产品以至于超过了参与者能
流动性差，收益率也较低，近几年我国进行宏观调控，提高存款准备金并对信贷规模进行额度控制，使商业银行的资金压力加大，信贷投放有限，特别是一些股份制商业银行，资产流动性已经成为制约业务发展的重要问题。另一方面，商业银行的主要资金来源是存款，存款期限一般为3—5年，时间较短，短期存款负债与长期贷款资产在期限上的不匹配，也会增加商业银行的经营风险。如果进行房贷证券化，商业银行可以将缺乏流动性的资产进行组合证券化，通过组合、分割、出售、再投资，变成了连续的短期资产，使商业银行可以提前收回资金，有效地解决流动性问题。

2、分散商业银行资产的风险

目前我国金融市场是以银行为核心的，因此，银行面临的风险也将对整个金融市场产生影响。庞大而单一的个人住房贷款品种，积累了大量的系统性风险，在缺乏风险分散机制和手段的情况下，商业银行只能承受全部风险。当房地产市场出现波动时，可能给商业银行带来巨大的风险，威胁着银行资产的安全性，住房抵押贷款证券化是风险转嫁的可行手段，通过住房抵押贷款证券化，可以将银行的房贷资产以证券形式在二级市场上流通转让，能有效地将集中于商业银行的资产风险分散给众多的投资者，有利于国内整体金融体系的稳定。

3、丰富金融市场的投资工具

目前国内居民货币投资渠道，主要为高收益风险的股票、基金以及低风险低收益的国债、银行存款等，在两者之间，拥有较高收益预期且收益稳定的投资品种较少，住房抵押贷款证券化的金融创新产品，将能弥补这类金融产品的空缺。资产证券化将给我国的投资者开辟一个新的投资渠道，提供大量不同期限、不同流动性、不同风险收益率的金融产品，满足各种投资者的需要，有利于促进我国金融市场的发展。

四、美国次贷危机成因分析

2008年美国发生的次贷危机是由次贷机构破产引发整个金融体系出现动荡，最后波及全世界的一场金融风暴，其中暴露出摘自：学术论文翻译www.7ctime.com
了诸多问题值得我们借鉴与警示，本文认为主要有以下几个方面。

(一)货币政策过激与房产泡沫

高科技泡沫破灭和“911”事件之后，美国采取了宽松的货币政策，2001年至2004年，美联储连续13次降息，基准利率从6.5%降至了美国四十年以来最低水平1%，而宽松的货币环境促使大量资金涌入房地产市场，房地产出现非理性上涨，楼市泡沫越来越大，相关的住房抵押贷款等衍生产品也出现了爆发式增长。而2004年开始，美联储为了抑制通货膨胀，连续17次加息，至2007年6月，基准利率升至5.25%，不断上升的利率导致借款人还款压力剧增，最终在2006年四季度，美国楼市出现拐点，房价下跌，住房交易量大幅萎缩，地产泡沫破裂，次级贷款的坏账率急剧上升，次贷公司出现财务危机。

(二)金融衍生产品的过度创新

华尔街投资银行通过金融创新，设计出复杂且缺乏透明度的衍生金融产品，将次级贷款包装成为优质资产，虽然衍生金融工具能够将次级抵押贷款的风险从贷款机构转移，但并未降低风险；同时，被打包的资产可能再被新的金融机构进行捆绑、出售，这样一来，过长的金融链导致多方参与者一环扣一环，一旦其中某一环节出现问题，整个金融链都会受到波及。

(三)金融机构缺乏理性的判断

在房地产出现泡沫时，诸多金融机构无视潜在的风险，对于许多没有稳定收入或者资产状况较差的投资者纷纷敞开大门，甚至出现了零首付、负首付的现象，在房价不断上升时，这样的“击鼓传花”不会停止，但是一旦房价出现波动，就会出现大量的违约，风险将集中爆发。
在次贷证券化过程中，信用评级机构的评级是一个重要的环节，但是在美国次贷危机中，我们看到为了追逐高额的利润，许多评级机构没有站在客观、中立的角度，而是盲目随意地将安全评级给予许多垃圾债券，这也是造成美国次贷危机的一个重要因素。

(四)金融监管部门职能的缺失

市场不是万能的，有时需要“有形的手”进行适当的干预。金融机构是以盈利为目的，在其追求利润最大化的同时，可能会冒一定的道德风险与信用风险，比如次贷危机中我们看到的金融机构无视借款人的资金状况而大量放贷，以及发放大量金融衍生产品以至于超过了参与者能够承受的最大风险，面对这些情况，金融监管机构采取了坐视不理的态度，一次次地错过了防范与消除危机的良机，任由泡沫越来越大，直至破灭。
论文导读：
　

五、 推进我国房贷证券化的建议

(一)完善我国法律法规体系

美国在许多法律条文中均对住房抵押证券化明确了法律规范，如联邦证券法（1993）、证券交易法（1994）、金融服现代法案（2000），良好的法律环境有效的保障了住房抵押证券化行为。在国内虽然信托法、公司法、证券法、担保法以及物权法均涉及证券化方面，但是没有一个完整、专门的法律或法规来指引资产证券化特别是住房抵押贷款证券化的发展，完善相关法律法规是证券化的重要前提和必要条件，尤其是在产权交易、证券平台、税收、会计、产品设计、信息披露等方面应通过法律法规予以明确，完善的法制建设将保障我国按揭证券化的顺利开展。

(二)高度重视贷款资产质量

美国次贷危机中的违约源头在于被证券化的不良资产，对次贷的风险防范的疏忽，最终将风险传导至证券化的各个环节和各个参与方，因此，必须正确认识到，证券化的目的在于获得流动性的同时转嫁和分散风险，但不能消除风险，在实施证券化的同时，必须要有充分的风险意识，在证券化资产标的选择上，必须严格准入，确保选定的资产池的流量的稳定性和持续性，在源头上把握资产的质量。我国在推进住房抵押贷款证券化时，必须对各类住房贷款进行严格审查，可以将其分类为正常、关注、次级、可疑和损失，后三类称为不良贷款，在住房贷款证券化实施过程中，应将正常类住
房按揭作为主要的证券化标的物，而不能将不良资产的风险
通过证券化的方式转让。

(三)加强我国金融市场建设

资产证券化交易要涉及到开发商、担保、保险、投资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构等相关部门，我国的资产证券化刚刚起步，与美国相比，缺乏专业住房抵押贷款等非银行金融服务机构，专业化的投资银行、金融担保机构、保险机构亦较为空白。因此，加强金融体系及基础设施的建设，是我国推行房贷证券化的当务之急。首先应加快住房抵押贷款证券化组织机构建设，由国家指定综合管理部门牵头统一协调管理，以完善服务体系；其次，我国当前金融衍生工具发展较为滞后，金融创新匮乏，急需大力推进金融产品的创新，丰富投资品种；最后还应成立和培植专业的律师事务所、特殊目的机构（SPV）、资产评估机构、信用评级机构、保险公司等一批金融机构。

(四)建立信用评级监管系统

住房抵押贷款证券化最重要的环节之一就是信用增级，通过信用增级，降低证券化的融资成本，促使证券化规模的扩大。在美国个人住房抵押贷款市场中，除了通过流分层或由发起人提供更多的连带责任担保等内部信用增级外，政府和其他机构，如保险公司、联邦住房当局等的担保和参与对贷款产品也起着重要影响。我国信用体系建立较晚，在推进资产证券化时，应当大力发展信用评级机构，逐步建立起符合我国国情的信用体系，加强信用评级机构对住房按揭以及住房抵押贷款证券化产品的评级约束，真实、准确、透明、及时地反映各项数据及情况，供投资者进行投资判断的依据，合理规避风险，防范因信息不对称或信用评级道德风险产生的风险隐患。
参考文献：
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