浅析税收政策“新国五条”税收政策对房地产市场影响生

论文导读：手段。2005年10月11日，国税总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发156号），文件正式明确了个人买卖二手房必须交纳个人所得税。文件规定，在二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。
由于房地产主要是由供求关系决定，而税收政策能够通过直接影响房地产的开发、购买成本来引导供给方和需求方在市场中的行为，因此，税收政策在房地产调控中发挥着十分重要的作用。2013年国家继续实行从紧的宏观调控政策，3月1日国务院颁布《国务院关于继续做好房地产市场调控工作的通知》， 要求完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、充分发挥税收政策的调节作用。要求“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。国务院此通知一经发出，立即引发了社会的广泛关注。

一、按20%计征二手房买卖个人所得税的政策背景

税收调控政策通过影响房地产市场供求双方的行为来调控市场。对于出售自有住房缴纳个人所得税一直是政府调控房地产市场的重要手段。
2005年10月11日，国税总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发[2005]156号），文件正式明确了个人买卖二手房必须交纳个人所得税。文件规定，在二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。
2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。二手房转让个人所得税由此开始强制征收。
按照《个人所得税法》规定，财产转让所得适用比例税率，税率为20%。但是在实施过程中，如果售房人能提供合法有效的原购房及合理费用票据，个税须查账征收，为转让所得的20%；若不能提供上述票据，则按二手房售卖全额的1%～2%征收。所以，实际情况是纳税人一般都会选择按照全额的1%～2%缴纳个税。此次“新国五条”细则明确规定：“能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。
可以看出，按照20%计征二手房转让所得税这个政策其实是早就有的，并不是全新政策，只是多年来一直没有严格执行，而这次只是重新明确提出。既然不是新政策，为什么一直得不到严格执行？其主要原因就在于对于二手房买卖的“差额”不方便估算。比如，自建住房在买卖过程中缴纳差额的20%，卖房者会夸大其建造成本以及装修费用来避税。同时，由于税务等相关部门信息系统建设跟不上，对所有二手房转让差额进行核实会造成大量人力成本。当然，也反映了一部分地方政府“就低不就高”的心态。
政府之所以重新提出并要依法严格转让20%计征，表现出了政府直接打击房地产市场的投机性需求的决心，传输给房地产市场一个明确的信号，那就是对于房地产市场的严厉调控还将继续。

二、按20%计征二手房买卖个人所得税政策的经济学分析

二手房交易按照增值额20%征收个人所得税，会对房地产市场产生什么样的影响？首先可以从经济学的理论上来做一些分析。

1.税收政策的供求原理分析

从经济学供求理论看，征收二手房转让所得税会导致二手房的上涨。如下图所示政策实施前房地产的供给曲线为S0，个人所得税作为一种直接税种，直接作用于所得环节，一般难以转嫁，所以征收高额的个人所得税短期内会导致供给减少，供给曲线由S0移至S1，由于市场存在刚性需求，导致二手房由P0上涨到P1，而成交量由Q2下降到Q1。新的市场均衡量为Q1，在未征税前成交量为Q1时二手房的为P2，如图所示，二者之间的面积差额就是买房者和卖房者各自负担的税额部分。所以，尽管个人所得税从法律上讲应该由卖方承担，而从经济学原理看则是由卖方与买方共同承担。
由于个人所得税的直接税性质，对二手房交易征收所得税显然可以在一定程度上直接降低房地产市场上的投资和投机需求。尤其是高额的所得税，会让市场上的投机者无法将所得税转嫁给消费者，不能获得预期收益，从而失去投机的动力。

2.税收政策的资产理论分析

研究税收政策对交易双方的长期影响，可以根据现代资产理论进行分析，在不考虑不确定因素的情况下可以通过以下公式来计算未来预期的房价与现价的关系。 为现期的住宅，Ri为住宅持有期内的各期租金收论文导读：
益，i为利息率， 为住宅N年后的。
从公式可以看出，n年后住宅的预期与现期的房地产成正比，征收高额的二手房交易个人所得税会增加二手房卖方的成本，会降低卖方对未来房价的预期，从而转向租赁市场或者选择不出售。同样，买房预期房价会下降就会暂停购房行为，转向其他投资或者理财业务。所以从长期看，严格征收二手房交易源于：如何写论文www.7ctime.com
个人所得税会促进房价归于理性。
湖北省宜昌市和襄阳市分别从2007年和2011开始严格按照20%差额计征二手房转让的个人所得税，政策实施后二手房成交都出现了先降后升再回归到稳定的情况。以湖北省襄阳市为例，该市2011年开始严格按照20%差额计征二手房转让个人所得税，在该政策实施前月成交二手房500套左右，政策实施后二手房成交量明显下跌，月成交仅百套左右，二手房市场的卖方因卖方成本变大而转入观望；但3个月之后，月度成交量又增加到近500套，恢复正常。此外，广东省东莞市的二手房交易个人所得税也是从2007年开始按20%征收，但在计算卖房差额时，除了房屋原购置或建造成本外，还扣除了费、装修费、银行利息等合理税费。东莞执行这一新政后，二手房交易也出现短暂萎缩，然而市场很快得以恢复，楼市未受到影响，增加的个人所得税迅速转向买家。
因此，从长期来看，税收政策对二手房市场的影响会随着时间逐渐减小，趋于平稳。
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