关于分析研究有关加强房地产投资管理相关理由

论文导读：
【摘 要】本文从目前的房地产新变化、新形势出发，深入分析研究了如何进行有效的投资管理，从而使企业获得最大的经济效益，随着社会的不断进步发展，如何科学的进行房地产投资管理，是一个非常值得探讨的问题，本文在此提出了一些自己的观点和看法，望同行参考。
【关键词】新形势；房地产；投资管理

一、房地产投资管理新形势分析

1、社会经济环境的变化。土地资源的有限性决定了建筑不可能无期限地盖下去，房地产这个时候显示不出其延伸性，一旦过了这个阶段，住宅市场基本上在二手市场上比较活跃。到后工业时代，房地产既不是朝阳行业也不是夕阳行业，基本上是稳步发展的态势。在房地产业，不少房地产开发商都在买地，研究容积率，盖房子，然后销售。我们发现，按照这样的模式进行房地产开发、投资，可能存在以下几大问题：一是高负债来押项目、买地；二是项目周期过长、资金回收太慢；三是流量不稳定；四是开发的项目值钱、而公司不值钱；五是经营本地化、很少跨地区经营。这些问题在资本市场上都可能是致命的。如何解决这些问题？房地产投资商、开发商如何应对市场的发展成熟带来的竞争的变化？这就必须要求企业要走专业化发展的道路，集中精力将优势进一步做大、做强。
2、信息与技术的变化。影响所有房地产参与者的一个重要变化是信息的极大丰富。这在两个方面影响着房地产业：其一，计算机已使存储及调出大量信息成为可能。例如，现在的投资者可随时从电脑中调用特定房地产的相关资料。其二，卫星技术的使用也提供了大量的信息。人们将由航空摄影及卫星遥感而得的信息输入电脑，再由电脑打印出内容详尽的地图。由于卫星会定期经过一个地方，这就使我们能够通过卫星遥感观察到城市的发展变化。
3、消费观念的转变。住房消费趋向健康化，住房结构与区位选择必然成为了人们的关注热点，这主要表现在以下几个方面：一是建筑式样与内部结构方面，如何避免所选住房遭受“风闸效应”不仅是消费者要考虑的问题，也是将来建筑设计中要避免的问题，另外楼房内部的设计状况（排水、楼道宽度、通风状况等）同样是人们关注的热点；二是建筑的配套设施方面，环保型和清洁型的配套设施将受欢迎，尤其对于空调，具有消毒功能的空调将受青睐，空调可能面临尴尬；三是在房地产区位选择方面，那些环境优美、设施配套齐全、空气质量好的地段将受到欢迎。同时，随着人们住房消费标准的转变和投资性房产的风险性加大，未来房地产的结构升级优化的力度将加快，普通住房和经济适用房将可能成为投资热点，健康型住宅将成为未来的发展趋势。

二、房地产投资管理创新方法分析

投资理念的创新有一个前提条件，那就是能够很好地把握最新的经济、市场动向或行情。知识经济的到来给投资创新带来了新的理念和内容，它扩展了资本范围，改变了资本结构，使物资资本与知识资本的地位发展了重大变化。在知识经济时代，传统的投资观念、内容和模式等受到很大冲击，为此必须进行创新。
1、投资观念创新。知识经济时代是技术发展和创新的时代，在客观上必然要求投资人员树立新的观念。一是知识投资观念。进入知识经济时代，知识资本将成为企业发展的重要资源，投资就应侧重对知识资本的管理，知识资本具有很强的专业性和超前性，用管理有形资产的方法很难管好知识资本。在知识经济时代，投资人员不但要精通投资理论，还应具备创新意识和进取精神，树立知识投资观念。为此，投资人员必须掌握更多的知识，完善自己的知识结构。在筹资、投资、资本运营和利润分配中，采用一切先进技术和全方位的信息进行科学决策，获得竞争优势，实现企业持续发展。二是信息观念。在知识经济时代，信息技术的快速发展，网上交易不断扩展，使信息传播在瞬间完成。科学周密的投资决策在短时间内能够做出，改变了传统的投资只注重过去业绩的观念。这就要求投资人员更多地掌握各种有用信息，科学预测产品成本、盈利状况。因此，投资人员要牢固树立信息观念，全面、准确、迅速地捕捉各种投资信息，并加以分析比较、综合评价，并做出有效的科学决策。三是风险观念。知识经济时代，企业生存环境更加复杂，将会面临更大风险。如科技成果层出不穷，产品寿命周期缩短，带来了产品的开发风险、设计风险和存货风险。这样，风险管理便成为投资的重要组成部分。这就要求管理者对于企业环境的变化进行科学预测，采取防范措施，在力争获得超额收益的同时，将风险降到最低限度。四是流量管理观念。管理者应注重用流量信息审视企业的源于：论文www.7ctime.com
经营活动。在销售管理方面，应以销售为龙头，加速资金周转，对企业营销管理不能单纯以销售量来衡量，要把货款回收纳入营销管理。要分析应收账款周转率，采取有效措施加快货款回笼，追求最大的流入量。对物资采购要进行市场综合考察，多家选优，优中择廉，慎重签订合同。企业与优质供货商应签订长期合同，减少购货的中间环节，从物化消耗源头强化资金运用效果。对产品生产要开展以降低成本为中心全方位的企业管理，坚持以市场认可的成本为企业的目标成本，做好成本核算的基础工作，建立健全原始记录，节约各种物化劳动和劳动的支付，挖掘内部资金潜力，减少产品资金的占用，保持流量的畅通。
2、投资内容创新。知识经济时代，筹资、投资和利润分配是企业投资的主题，知识资本运动成为投资的主要对象。一是筹资管理创新。知识经济时代的筹资不是单纯筹集资金，更重要的是筹集知识资本。因此，筹资管理需采取各种筹资渠道和方式，达到企业资本的最佳组合，尤其注重把吸收风险投资作为企业资金的重要来源，要规范企业经营行为，争取风险投资机构的信任，提高筹资效益。二是投资管理创新。在知识经济时代，企业投资的重点转向无形资产，尤其是对人力资本的投资，而对无形资产的投资充满了风险。为此，应树立投资管理的新观念，建立投资管理的决策体系。在投资前进行科学预测，提高投资的正确性和可靠性，并对投资的全过程进行控制，监控投资资金的使用、成本定额和项目完成情况，发现问题及时纠正，保证投资决策的有效实施。三是分配管理创新。人力资本参与企业税后利润分配是分配管理创新的重要内容。企业的管理人员、技术人才以及技术工人等是人力资本的所有者，应同物资资本的所有者一样，享有企业利润的分配权，参与利润分配。
3、投资制度创新。随着投资内容的扩展，投资地位不断提高，为适应知识经济的要求，必须建立新的投资制度。一是财务分析制度。要逐步使企业的盈利能力、偿债能力、知识资本创新能力以及知识产权周转率、知识资本增值保值率等财务分析体系得以健全和完善，从而使企业的投资者能够正确评价企业的财务状况，为决策提供信息。二是监控制度。企业要建立以资本为中心的财务监控制度，规范和监控企业经营活动。如：通过建立全面预算制度来规划企业物质资本和知识资本的来源，控制企业资本投向；通过成本控制制度来制定企业目标成本，加强企业物流管理，降低成本，等等。三是激励制度。企业存在着所有者和经营者的委托关系，为了维护所有者的利益，我们可以通过对企业经理人员实行“股票期权”的激励方式，以提高其管理水平，促使企业提高效益，从而使得所有者的物质资本和知识资本不断保值增值，保证企业健康发展。
三、结语
房地产投资管理的改革与创新，要密切主要市场动态的论文导读：南.机械工业出版社，2002陈洁，张红.房地产投资信托的投资特性——与债券、股票和其他房地产投资工具的比较研究.中国房地产金融，2002上一页12
变化，深入了解社会、信息技术、人们消费观念的变化，根据新的变化而与时俱进，使得投资理念、内容及制度方面全方位的协调发展。
参考文献：
陈建明.商业房地产投资融资指南.机械工业出版社，2002
陈洁，张红.房地产投资信托的投资特性——与债券、股票和其他房地产投资工具的比较研究[J].中国房地产金融，2002