浅析衔接私房初始登记与注销登记衔接之深思

论文导读：笔者发现有的房屋转让后违反程序，先了土地使用权转让，再凭新的土地证直接了初始登记，把转移登记作为初始登记，形成了业务类型的偷换，从而导致各种税费流失。初始登记成本低、费用少，而转让登记涉及到因二套房和面积大小形成的契税、营业税、所得税等。为此，少数人就想着法子钻政策和监管的空子。笔者认为，这种瑕
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私房初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。《房屋登记办法》第30条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权登记的，应该提供包括登记申请书、申请人明、建设用地使用权证明、房屋竣工证明、房屋测绘报告和其他必要材料在内的相关要件。可以说，初始登记是房屋权属的“首次原始证”。而房屋注销登记则是指因房屋灭失、放弃所有权和法律、法规规定的其他情形而进行的房屋权属登记。《房屋登记办法》第39条规定，申请房屋所有权注销登记的，应该提供包括登记申请书、申请人明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权消灭的材料和其他必要材料在内的要件。由此可以看出，先有房屋所有权初始登记，后有房屋所有权注销登记，注销登记是建立在初始登记基础上的。
由于这种关联关系，加之现阶段我市房屋地理信息系统没有没有完全普及，以图管房没有全面实施，因此，私房所有权的注销登记留下了瑕疵：一是要件效力的不足。按照收件要求，私房注销登记必须提供房屋所有权消灭的材料，现在，我们的私房所有权注销登记的收件中，“房屋没了的证明”一般是由房屋登记机构的人员现场踏勘后填写的调查表，实际上是自己给自己提供的证明，虽然《房屋登记办法》没有说自己不能给自己提供“房屋没了的证明”，也没有说由谁提供“房屋没了的证明”，但这种由登记机构人员现场调查的“证明”，效力究竟有多大值得商榷。二是业务类型的偷换。从上述概念和《房屋登记办法》中可以看出，初始登记和注销登记是两种截然不同的业务，但在实务中笔者发现有的房屋转让后违反程序，先了土地使用权转让，再凭新的土地证直接了初始登记，把转移登记作为初始登记，形成了业务类型的偷换，从而导致各种税费流失。初始登记成本低、费用少，而转让登记涉及到因二套房和面积大小形成的契税、营业税、所得税等。为此，少数人就想着法子钻政策和监管的空子。笔者认为，这种瑕疵之所以不容易被发现，主要问题是由谁来“证明房屋没了”　或者说注销后的初始登记没有同注销登记串联起来，环节上有一定的空档。
所以，注销登记后的初始登记必须严格把关。一是同时受理。一般情况下，注销登记和初始登记同时受理，不是同一权利人不予受理。如果只注销登记，那么必须提供“房子没了的证明”，否则，不予受理，房屋登记机构人员不能自己用自己的现场调查表来“证明”“房子没了”。二是要件把关。按照“合法建造”的要求，验询相关要件。一般情况下，房屋“合法建造”的顺序是用地规划证—土地使用证—规划许可证—房屋所有权证。如果申请人要件齐全，但时间顺序上有错误，那就要认真审核，搞清楚原由。现实中，有的房屋买卖后，权利人违反程序，直接了土地使用权转让，再凭新的土地使用权证来申请房屋登记，把转移登记当成初始登记申请，形成业务类型的偷换，如果审核人员把关不严，就会形成错案。
王春敏/责任编辑