简述养老我国“以房养老”非金融操作方式革新学术

论文导读：策：第一，房屋产权是永久的，只是土地使用权是70年。《物权法》对住宅建设用地使用期期满后有四个字“自动续期”。70年土地使用权到期以后，自动续期70年，140年到期之后再自动续期70年。只要《物权法》不被修改，永远都有效。第二，法律面前人人平等。法律上没有写明对某些人自动续期，对某些人就不自动续期，“自动续期”政策对个
内容摘要：“以房养老”的实质，是要通过各种金融与非金融的运营机制与手段，将老年人身故后遗留房产的巨大价值，提前变现到生前使用，将住房资源给予价值上的变现盘活，空间上的充分运用，权属层面的有益转换，使得它能在养老保障问题上派上更大用场。简单而言，就是“以房换钱养老”，这就解决了目前国家、社会乃至家庭个人，最为头疼的养老资金筹措问题。
关键词：以房养老 操作模式 非金融手段
“以房养老”产生背景
“以房养老”，也叫住房反向抵押，指的是贷款人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金的一种养老方式。“以房养老”起步于欧美，2000年传入中国，2003年经温家宝总理批示后正式推出。从提出到试点，已经走过了近10年岁月。但是到目前为止，还没有一个城市形成完善的以房养老体系和市场。近日，民政部表示，鼓励各地探索“以房养老”等养老新模式。
我国自2000年起就已进入老龄化社会。2000年，我国60岁以上老年人口已达到1.3亿，占总人口比例为10.26%；65岁以上人口超过9400万，占总人口的7%以上。当时老年人每月可以支配的收入仅有一两千元，生活拮据。而老人们价值几十万、上百万的自有房产，在当时的制度、规定下，大多不可能先行出售或出租赢利，只能留待身后传诸子女，而子女往往有自己的房屋，发愁的是如何赡养父母。
作为“以房养老”这一模式的首创者和推动者，中国房地产开发集团理事长孟晓苏近几年来一直在倡导“以房养老”的新思想，并提出在我国积极推行“倒按揭养老”的建议，还专门开办了幸福人寿保险公司来研发并主打这一业务。经过多年潜心研究，同时结合英法等欧洲国家已经成熟的“抵押房产、领取年金”的寿险服务，孟晓苏认定，“以房养老”这一舶来品，能够解决我国的老龄化问题。
“以房养老”面临的困境及相应对策

(一)老人去世后房屋反购问题

现实生活中，老人给子孙留遗产的传统观念，让“以房养老”实施起来难度加大。老人去世后，子女要反购房屋。如果反购的比房子当初抵押的低很多，反购肯定没问题。但如果老人活的时间很长，保险公司要不停地给他钱，成本增加，导致反购的价钱很高，子女就可能不反购了。这样，亏损就要保险公司来承担。这就意味着，对保险公司而言，盈利是有上限的，但亏损是无上限的。
应对之策：房屋并不一定要子女购买，这么多年搞反向抵押贷款的国家，没有发生房屋子女不购买就无人购买的现象。反购只是个案，任何国家都没有将反购作为第一选择，毕竟子女购买不是主要形式，房屋可以进入二级市场拍卖出售。

(二)中国的房屋70年使用权问题

“以房养老”往往时间很长，老人的房子如果已经住了二三十年，离70年使用权就很近了，就存在很多麻烦事。这个房子如果仅仅是老人住，就算70年使用权到期都没问题，但是作为一个商业机构，如果拿了大量这样的房子，摘自：毕业论文模板www.7ctime.com
就可能面临政策风险。虽然《物权法》规定，70年产权到了不花钱就可以续，但这个政策对个人和商业机构拿房子是两个概念。个人的房子，就算没有法律规定，政府也没办法。比如说一个老人住在那里，70年使用权满了之后，让老人再交笔钱是很难的，法律对自然人还是比较宽容的；但是商业企业如果握有大量这样的房屋，政策风险是很大的。个人和企业有很大差别，企业会考虑70年使用权问题。
应对之策：第一，房屋产权是永久的，只是土地使用权是70年。《物权法》对住宅建设用地使用期期满后有四个字“自动续期”。70年土地使用权到期以后，自动续期70年，140年到期之后再自动续期70年。只要《物权法》不被修改，永远都有效。第二，法律面前人人平等。法律上没有写明对某些人自动续期，对某些人就不自动续期，“自动续期”政策对个人和企业都是一样的，不存在厚此薄彼的情况。所以所谓70年产权问题对“以房养老”并不构成阻碍。

(三)房屋质量问题

我国的房屋跟国外不一样。国外反向抵押贷款大量的不是公寓做“以房养老”，而是独幢的房子，公寓做“以房养老”也是很少的。但是我国的公寓，住了四五十年，然后保险公司再接手几十年，房屋质量的可靠程度就不够，这是一个很大的区别点。另外，公寓有很多麻烦事，比如公共部门的维修、电梯、房屋的折旧等。如果一个保险公司握有大量这样的论文导读：
房子，就很麻烦。
应对之策：房子越破越好，被拆迁就更好。第一，房子就变成保险，也就变成了一种正常的养老产品，这是所有保险公司最欢迎的，而且这个产品没有任何障碍。第

二、抵押贷款的情况下，保险公司的资产随着老人房子拆迁的货币化自然升值。

(四)政策问题

反向抵押贷款本质上是一个反向的按揭贷款，而保险业不允许做按揭贷款。在国外，保险公司可以做按揭贷款，而在我国却是禁止的。做反向抵押贷款必须在房地产市场活跃的情况下，中国三四线城市往往不具备这个条件，所以以房养老可能只有在一二线城市考虑。一二线城市中，保险公司对公寓“以房养老”有很多顾虑，也有很多限制，其实它的市场空间没有想象得那么大。商业企业的目的是赚钱，不可能大量地亏损去做这件事情。
应对之策：“以房养老”产品是反向抵押贷款，不是银行业的抵押贷款（按揭贷款）。这个产品的英文名字是CollateralizedAnnuity，叫做抵押的年金—抵押房产，领取年金，就是一种保险产品。只要保监会批了就能做，跟按揭贷款是不同的。现在随着整个城镇化进程在全国展开，中国的房地产市场从一线城市迅速向二三线城市蔓延。特别是国家鼓励农民进城，主要进入到中小城市，户籍政策的放开，使得二三线城市的房地产市场往往比一线城市更活跃。从房价涨幅来看，二三线城市的涨幅也比一线城市大，因为一线城市往往是政策打压的重点。尤其在最近一段时间政策的打压下，一线城市的房地产市场反而不大活跃。
国外“以房养老”对我国的借鉴意义
“以房养老”的方式在国外早已盛行，并且建立起了一个完善的服务体系。以美国为例，虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。老年人将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，金融机构每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。一般情况下，信托公司也会参与其中，将银行的房产抵押贷款进行资产证券化，分散银行的经营风险。源于：论文标准格式www.7ctime.com