谈谈浅析房地产合作建房不同交易本质

论文导读：是取得固定比例收益，这两种情况其合作开发的本质是借款并取得利息。三种情况是分得商品房，其合作开发的本质是购买商品房。模式二：设立项目部模式在设立项目部模式下有两种开发模式1、一方出钱，一方出地共同设立项目部合作开发，土地不过户，出地方是开发主体，利益的分享有三种情况，利益分享的不同其合作开发的本质
摘要：不同因素决定了合作开发的不同交易本质，最终决定了财税处理的巨大差异
关键词：合作建房、利益、本质
所谓合作建房，通常是指由一方（以下简称出地方）提供土地使用权，另一方（以下简称出资方）提供资金，合作建房。从实践来看，合作建房存在形式多样性，需要考虑的因素有：是否设立项目公司；土地是否过户；真投资还是假投资；分享利润还是取得固定收益；取得还是取得房子，不同的因素决定了合作开发的不同交易本质，最终决定了财税处理的巨大差异。现就以不同的合作开发模式为分类，分别讨论开发的本质。
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模式一：新设立项目公司模式
在新设立项目公司模式下有三种开发模式：
1、 一方出钱，一方出地共同设立新的项目公司合作开发，双方共享的收益是税后利润，这种合作开发模式是真正的合作开发，其合作开发的本质是投资。
2、 一方出钱，一方出地共同设立项目公司合作开发，出地方的利益分享又有三种情况：一种情况项目合作建成后只是取得固定收益；二种情况合作建成后是取得固定比例收益；三种情况是合作建成分得商品房。这三种利益的分享其合作开发的本质都是出地方的卖地行为。
3、 一方出地，一方出钱共同设立项目公司合作开发，出钱方的利益分享也有三种情况，利益分享的不同其合作开发的本质也不一样：一种情况项目建成后只是取得固定收益；二种情况合作建成后是取得固定比例收益，这两种情况其合作开发的本质是借款并取得利息。三种情况是分得商品房，其合作开发的本质是购买商品房。
模式二：设立项目部模式
在设立项目部模式下有两种开发模式
1、一方出钱，一方出地共同设立项目部合作开发，土地不过户，出地方是开发主体，利益的分享有三种情况，利益分享的不同其合作开发的本质也不一样：一种情况真项目投资，其合作开发的本质是投资；二种情况出地方取得固定（比例）收益，三种情况出地方分得商品房，这两种情况其合作开发的本质都是卖地。
2、一方出钱，一方出地共同设立项目部合作开发，土地过户，出资方为开发主体，利益的分享有三种情况，利益分享的不同其合作开发的本质也不一样：一种情况真项目投资，其合作开发的本质是投资；二种情况出资方取得固定（比例）收益，其合作开发的本质是借款并取得利息；三种情况出资方分得商品房，其合作开发的本质是购买商品房。
模式三：合作方相互投资模式
1、 出地方投资到资金方，资金方为开发主体，利益的分享有三种情况，利益分享的不同其合作开发的本质也不一样：一种情况是真投资，其合作开发的本质是投资；二种情况是取得固定（比例）收益；三种情况是分得商品房，这两种合作开发的本质都是卖地。
2、 资金方投资到出地方，出地方为开发主体，利益的分享有三种情况，利益分享的不同其合作开发的本质也不一样：一种是真投资，其合作开发的本质是投资；二种情况取得固定（比例）收益，其合作开发的本质是借款并取得利息；三种情况是分得商品房，其合作开发的本质是购买商品房。（作者单位：河北航空集团房地产开发有限公司）